สรุปตัวเลข
ปี 2025 คอนโดมือสองในนาฮะปิดการขาย 187 รายการ ราคากลาง 7.42 ล้านบาท (35.0 ล้านเยน) หรือ 100,700 บาท/ตร.ม. (¥475,000) พื้นที่กลาง 75 ตร.ม. ครึ่งหนึ่งของห้องที่ขายได้อยู่ระหว่าง 25.0 ล้านเยน ถึง 44.5 ล้านเยน ราคาต่อตร.ม. +14% จากปี 2021 และ +4% จากปี 2024 เทียบกับเมืองอื่น: ราคาคอนโดโตเกียว · ราคาคอนโดโอซาก้า · ราคาบ้านฟุกุโอกะ
คอนโดนาฮะ 1–3 ห้องนอนราคาเท่าไหร่? (2025)
| แบบห้อง | จำนวน | ราคากลาง | พื้นที่กลาง |
|---|---|---|---|
| 2 ห้องนอน (2LDK) | 42 | 7.84 ล้านบาท 37.0 ล้านเยน | 70 ตร.ม. |
| 3 ห้องนอน (3LDK) | 95 | 7.42 ล้านบาท 35.0 ล้านเยน | 75 ตร.ม. |
LDK = ห้องนั่งเล่น ห้องทานข้าว และครัวรวมกัน ตัวเลขข้างหน้าคือจำนวนห้องนอน แสดงเฉพาะแบบที่ขายได้อย่างน้อย 20 ห้อง
บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินในนาฮะปิดการขาย 2023–2025 รวม 65 หลัง ราคากลาง 9.54 ล้านบาท (45.0 ล้านเยน) พื้นที่ดินกลาง 140 ตร.ม. (รวม 3 ปีเพราะแต่ละปีมีน้อย)
แนวโน้มราคาคอนโดนาฮะ 2021–2025
เฉพาะราคาปิดการขายของนายหน้า (成約価格) ซึ่ง MLIT เผยแพร่ตั้งแต่ปี 2021 นาฮะมีราว 150–200 รายการต่อปี ราคากลางจึงเปลี่ยนได้ง่ายตามห้องที่ขาย ตัวเลขบาททุกปีใช้อัตราแลกเปลี่ยนวันนี้อัตราเดียว
| ปี | จำนวน | ราคากลาง | ราคากลางต่อตร.ม. |
|---|---|---|---|
| 2021 | 154 | 6.68 ล้านบาท 31.5 ล้านเยน | 87,900 บาท/ตร.ม. ¥415,000 |
| 2022 | 145 | 6.78 ล้านบาท 32.0 ล้านเยน | 90,800 บาท/ตร.ม. ¥428,571 |
| 2023 | 167 | 7.20 ล้านบาท 34.0 ล้านเยน | 96,500 บาท/ตร.ม. ¥455,556 |
| 2024 | 206 | 7.20 ล้านบาท 34.0 ล้านเยน | 96,900 บาท/ตร.ม. ¥457,143 |
| 2025 | 187 | 7.42 ล้านบาท 35.0 ล้านเยน | 100,700 บาท/ตร.ม. ¥475,000 |
ราคาคอนโดนาฮะล่าสุด: ไตรมาส 1/2026
ไตรมาสล่าสุดในข้อมูล MLIT ที่เราดึงมา นาฮะปิดการขาย 60 รายการ ราคากลางต่อตร.ม. 93,300 บาท/ตร.ม. (¥440,385) -7% จาก ¥475,000 ในไตรมาสเดียวกันของปี 2025 (61 รายการ) ไตรมาสเดียวมีห้องน้อย ตัวเลขนี้จึงแกว่งมาก ใช้ดูคร่าว ๆ เท่านั้น
ราคาประเมินที่ดินโอกินาว่า (基準地価 ณ 1 ก.ค. 2026)
มัธยฐานของจุดสำรวจในแต่ละเมือง: เมืองรอบนาฮะ เขตรีสอร์ตตอนกลาง (จาตัน อนนะ) ทางเหนือ (นาโงะ) และเกาะ (อิชิงากิ มิยาโกจิมะ) ราคาประเมินที่ดินคือราคาที่ผู้ประเมินกำหนดให้ที่ดินเปล่า ไม่รวมอาคาร และไม่ใช่ราคาซื้อขาย จึงแปลงเป็นราคาบ้านตรง ๆ ไม่ได้
| พื้นที่ | ที่ดินที่อยู่อาศัย | ที่ดินพาณิชย์ | ||
|---|---|---|---|---|
| มัธยฐาน | เทียบปีก่อน* | มัธยฐาน | เทียบปีก่อน* | |
| นาฮะ 那覇市 | 54,600 บาท/ตร.ม. ¥257,500 · 18 จุด | +5.3% | 87,800 บาท/ตร.ม. ¥414,500 · 20 จุด | +6.7% |
| อุราโซเอะ 浦添市 | 32,400 บาท/ตร.ม. ¥153,000 · 9 จุด | +5.1% | 47,500 บาท/ตร.ม. ¥224,000 · 6 จุด | +5.0% |
| กิโนวัน 宜野湾市 | 30,700 บาท/ตร.ม. ¥145,000 · 7 จุด | +6.4% | 41,700 บาท/ตร.ม. ¥197,000 · 5 จุด | +9.0% |
| โทมิกุซุกุ 豊見城市 | 24,600 บาท/ตร.ม. ¥116,000 · 7 จุด | +6.5% | 42,500 บาท/ตร.ม. ¥200,500 · 4 จุด | +11.0% |
| จาตัน 北谷町 | 31,400 บาท/ตร.ม. ¥148,000 · 5 จุด | +11.7% | 44,100 บาท/ตร.ม. ¥208,000 · 2 จุด | +11.8% |
| อนนะ 恩納村 | 8,100 บาท/ตร.ม. ¥38,300 · 5 จุด | +8.5% | 23,000 บาท/ตร.ม. ¥108,750 · 2 จุด | +10.9% |
| นาโงะ 名護市 | 4,600 บาท/ตร.ม. ¥21,850 · 8 จุด | +7.4% | 21,200 บาท/ตร.ม. ¥100,000 · 3 จุด | +9.4% |
| อิชิงากิ 石垣市 | 8,400 บาท/ตร.ม. ¥39,700 · 6 จุด | +5.9% | 29,200 บาท/ตร.ม. ¥138,000 · 3 จุด | +9.0% |
| มิยาโกจิมะ 宮古島市 | 3,800 บาท/ตร.ม. ¥18,000 · 11 จุด | +7.8% | 31,800 บาท/ตร.ม. ¥150,000 · 3 จุด | +8.2% |
* ค่าเฉลี่ยการเปลี่ยนแปลงของจุดที่มีราคาทั้งสองปี เมืองที่มีจุดสำรวจน้อย (5–9 จุด) ตัวเลขเปลี่ยนง่าย ภาษาอังกฤษ: Okinawa property prices
ก่อนซื้อบ้านที่โอกินาว่า ต้องรู้อะไร
- ที่ดินรอบฐานทัพ: ที่ดินรอบสถานที่ด้านความมั่นคงและเกาะชายแดนอาจอยู่ในเขตตามกฎหมาย 重要土地等調査法 ใน “เขตเฝ้าระวังพิเศษ” ที่ดินหรืออาคาร 200 ตร.ม. ขึ้นไป ผู้ซื้อและผู้ขายต้องแจ้งก่อนทำสัญญา (สำนักงานคณะรัฐมนตรี) ตรวจที่อยู่ได้ที่แผนที่ทางการ (重要土地ウェブ地図)
- ไต้ฝุ่นและไอเค็ม: บ้านริมทะเลผนังและอุปกรณ์เสื่อมเร็ว ดูเงินกองทุนซ่อมแซม (修繕積立金) และสภาพอาคาร ดูค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น
- ภาษี: มีภาษีการได้มา ค่าจดทะเบียน ภาษีทรัพย์สินรายปี และถ้าปล่อยเช่าให้บริษัท ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 20.42% ดูภาษีอสังหาญี่ปุ่นสำหรับคนไทย
- วีซ่า: การซื้อบ้านไม่ได้ทำให้ได้วีซ่าหรืออยู่ญี่ปุ่นได้นานขึ้น ดูซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นได้วีซ่าไหม
- บ้านถูกบนเกาะ: บ้านเก่าราคาถูกมีค่าซ่อมและค่ารื้อถอน ดูบ้านญี่ปุ่นราคาถูก (อากิยะ)
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อบ้านที่โอกินาว่าราคาเท่าไหร่?
การซื้อขายคอนโดในโอกินาว่าส่วนใหญ่อยู่ที่นาฮะ (那覇市) เมืองหลวงของจังหวัด ปี 2025 คอนโดมือสองในนาฮะปิดการขาย 187 รายการ ราคากลาง 7.42 ล้านบาท (35.0 ล้านเยน) หรือ 100,700 บาท/ตร.ม. (¥475,000) พื้นที่กลาง 75 ตร.ม. เมืองอื่นในโอกินาว่ามีการซื้อขายคอนโดน้อยเกินกว่าจะบอกราคากลางได้
ราคาบ้านโอกินาว่าขึ้นไหม?
ราคากลางต่อตร.ม. ของคอนโดมือสองนาฮะ (เยน) +14% จากปี 2021 ถึง 2025 และ +4% จากปี 2024 ถึง 2025 ราคาประเมินที่ดินที่อยู่อาศัยของนาฮะ +5.3% เทียบปีก่อน ตัวเลขเหล่านี้เป็นราคากลางของห้องที่ขายได้ในแต่ละปี ไม่ใช่ราคาห้องเดิม และไม่ใช่การทำนายราคา
คนไทยซื้อบ้านที่โอกินาว่าได้ไหม?
ได้ ญี่ปุ่นไม่จำกัดสัญชาติของผู้ซื้อ แต่โอกินาว่ามีฐานทัพสหรัฐฯ และหน่วยป้องกันตนเองหลายแห่ง ที่ดินรอบสถานที่สำคัญ (ประมาณ 1,000 เมตร) และเกาะชายแดนอาจอยู่ใน “เขตเฝ้าระวัง” ตามกฎหมาย 重要土地等調査法 ถ้าอยู่ใน “เขตเฝ้าระวังพิเศษ” และพื้นที่ 200 ตร.ม. ขึ้นไป ผู้ซื้อและผู้ขายต้องแจ้งรัฐบาลก่อนทำสัญญา ตรวจที่อยู่ได้ที่ แผนที่ทางการ และดูคู่มือคนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น
ที่ดินริมทะเลโอกินาว่า (อนนะ จาตัน) ราคาเท่าไหร่?
ราคาประเมินที่ดินที่อยู่อาศัย (基準地価 2026) มัธยฐาน: จาตัน 31,400 บาท/ตร.ม. (¥148,000) อนนะ 8,100 บาท/ตร.ม. (¥38,300) จุดสำรวจมีเพียงไม่กี่จุด และราคาประเมินไม่ใช่ราคาวิลล่าหรือคอนโดรีสอร์ต ขอราคาซื้อขายจริงจากนายหน้า
มิยาโกจิมะ อิชิงากิ ที่ดินขึ้นเร็วจริงไหม?
ราคาประเมินที่ดินที่อยู่อาศัยของมิยาโกจิมะ มัธยฐานของจุดที่มีราคาทั้งปี 2021 และ 2026 เปลี่ยนไป +98% ใน 5 ปี (อิชิงากิ +34%) แต่ระดับราคายังต่ำ (มิยาโกจิมะ ¥18,000/ตร.ม.) และจุดสำรวจมีน้อย ไม่ได้บอกว่าจะขึ้นต่อ
ซื้อคอนโดโอกินาว่าแล้วให้เช่ารายวันได้ไหม?
ที่ญี่ปุ่นการให้เช่ารายวัน (民泊) ต้องแจ้งหรือขออนุญาต และกฎต่างกันตามเมือง คอนโดหลายแห่งห้ามในข้อบังคับอาคาร ต้องตรวจกับเมืองและนิติบุคคลอาคารก่อนซื้อ ดูซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นปล่อยเช่า
สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดในโอกินาว่า?
เราแนะนำนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นที่ได้รับใบอนุญาต (宅地建物取引業者) และมีประสบการณ์กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราแนะนำนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น เราไม่เก็บค่าบริการจากผู้ซื้อ (นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา)
ที่มาของข้อมูล
- ราคาซื้อขาย: ห้องสมุดข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (不動産情報ライブラリ) ของกระทรวงที่ดินฯ ญี่ปุ่น (MLIT) — ข้อมูลราคาปิดการขาย (成約価格情報) ปี 2021 – ไตรมาส 1/2026 ดาวน์โหลดไฟล์ CSV อย่างเป็นทางการจาก https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ Japan House Prices คำนวณค่ามัธยฐานเอง ตัวเลขในหน้านี้ไม่ใช่ตัวเลขที่ MLIT เผยแพร่หรือรับรอง
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 - ราคาประเมินที่ดิน: 都道府県地価調査＝基準地価（国土数値情報 L02） ณ 2026-07-01 (เผยแพร่ 2026-09-15) — https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L02-2026.html (CC BY 4.0（2018年以降のデータ。国土数値情報ダウンロードサイト利用規約）)
「国土数値情報（都道府県地価調査データ）」（国土交通省）（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L02-2026.html）を加工して作成 - กฎหมายที่ดินสำคัญ: สำนักงานคณะรัฐมนตรี (内閣府) 重要土地等調査法 — https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/ · การแจ้ง (届出) ตรวจสอบ 8 พ.ย. 2026
- อัตราแลกเปลี่ยน: อัตราอ้างอิงของธนาคารกลางยุโรป (ECB) คำนวณข้ามสกุลบาท/เยน ณ วันที่ 2026-11-06: 100 เยน = 21.19 บาท — ECB euro reference rates ใช้อัตราเดียวนี้กับทุกปี
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ราคาซื้อขายในอดีตไม่ได้บอกราคาในอนาคต หน้านี้ไม่ใช่การประเมินราคา ไม่ใช่การเสนอขายทรัพย์ และไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือภาษี เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราแนะนำนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น จัดทำ 2026-11-08