สรุปสั้น ๆ
- ไม่มีภาษีพิเศษสำหรับคนต่างชาติ ภาษีตอนซื้อและภาษีรายปีเท่ากันไม่ว่าสัญชาติหรือประเทศที่อยู่ (ดูภาษีตอนซื้อ)
- ภาษีรายปี: ภาษีทรัพย์สินถาวร (固定資産税) 1.4% และภาษีผังเมือง (都市計画税) ไม่เกิน 0.3% (ใน 23 เขตโตเกียว 0.3%) ของราคาประเมิน ผู้ที่เป็นเจ้าของ ณ 1 มกราคม จ่ายทั้งปี
- ที่ดินใต้ที่อยู่อาศัยลดมาก: 200 ㎡ แรกต่อหนึ่งยูนิตคิดภาษีแค่ 1/6 (ภาษีผังเมือง 1/3) คอนโดส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มนี้ แต่บ้านพักตากอากาศ (別荘) ไม่ได้ลด
- ปล่อยเช่า: ผู้เช่าที่เป็นบริษัทหรือผู้บริหารห้องเช่าต้องหัก 20.42% จากค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ แล้วคุณยื่นภาษีญี่ปุ่นทุกปี
- ขาย: ถือเกิน 5 ปี (นับถึง 1 ม.ค. ของปีที่ขาย) ภาษีเงินได้ 15.315% ของกำไร ถือไม่เกิน 5 ปี 30.63% ส่วนภาษีท้องถิ่น (住民税) เก็บจากผู้มีที่อยู่ในญี่ปุ่น ณ 1 ม.ค.
- ฝั่งไทย: ถ้าอยู่ไทยตั้งแต่ 180 วันในปีภาษีและนำเงินได้จากต่างประเทศ (ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2567) เข้าไทย ต้องนำมารวมคำนวณภาษีไทย
ภาษีตอนซื้อ (จ่ายครั้งเดียว) สำหรับคนต่างชาติ
คนต่างชาติจ่ายอัตราเดียวกับคนญี่ปุ่น ญี่ปุ่นไม่มีภาษีซื้อเพิ่มสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ทั้ง 3 ตัวคิดจากราคาประเมินหรือราคาในสัญญา ตามตารางนี้ (ตรวจกับหน้าทางการ 28 ต.ค. 2026)
| ภาษี | อัตรา | จ่ายเมื่อไหร่ |
|---|---|---|
| ภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ 不動産取得税 (จังหวัด) | ที่ดินและอาคารที่อยู่อาศัย 3% อาคารอื่น 4% ของราคาประเมิน (ถึง 31 มี.ค. 2027) ไม่เสียถ้าฐานภาษีต่ำกว่าเกณฑ์ (ได้มาตั้งแต่ 1 เม.ย. 2026: ที่ดิน 160,000 เยน อาคารที่ซื้อ 340,000 เยน) | ใบแจ้งมาหลังจดทะเบียนไม่กี่เดือน |
| ภาษีจดทะเบียนโอน 登録免許税 (รัฐ) | ที่ดิน 1.5% (ถึง 31 มี.ค. 2029) อาคาร 2% ของราคาประเมิน อัตราลด 0.3% เฉพาะบ้านที่อยู่อาศัยเองในญี่ปุ่น (ถึง 31 มี.ค. 2027) | วันโอน |
| อากรแสตมป์ 印紙税 (รัฐ) | บนสัญญาซื้อขาย: 10–50 ล้านเยน 10,000 เยน, 50–100 ล้านเยน 30,000 เยน (อัตราลดถึง 31 มี.ค. 2027) | วันทำสัญญา |
ตัวอย่างเป็นบาทพร้อมค่านายหน้าและค่าผู้ดำเนินการจดทะเบียน ดูค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านญี่ปุ่น ส่วนเอกสารที่ต้องเตรียม (หนังสือรับรองที่อยู่ คำแปล แบบแจ้งตัวแทนเสียภาษี ฯลฯ) ดูเอกสารและภาษีซื้อบ้านญี่ปุ่น
ภาษีรายปี 2 ตัว
| ภาษี | อัตรา | เก็บที่ไหน |
|---|---|---|
| ภาษีทรัพย์สินถาวร (固定資産税) | 1.4% (อัตรามาตรฐาน บางเมืองสูงกว่า) | ทุกแห่ง |
| ภาษีผังเมือง (都市計画税) | ไม่เกิน 0.3% | เฉพาะเขตส่งเสริมการพัฒนาเมือง (市街化区域) ของเมืองที่เก็บ |
ใบแจ้งภาษีส่งถึงผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของ ณ 1 มกราคม ถ้าซื้อเดือนมีนาคม ผู้ขายได้ใบแจ้งของปีนั้น ในทางปฏิบัติสัญญามักแบ่งตามจำนวนวันและผู้ซื้อจ่ายส่วนของตนให้ผู้ขายตอนโอน (เป็นธรรมเนียม ไม่ใช่กฎหมาย ตรวจในสัญญา) ใน 23 เขตโตเกียว จ่ายได้ 4 งวด: มิถุนายน กันยายน ธันวาคม กุมภาพันธ์ เมืองอื่นกำหนดเอง
มีเกณฑ์ยกเว้นยอดเล็ก: ถ้าราคาประเมินรวมในเมืองเดียวกันต่ำกว่า 300,000 เยน (ที่ดิน) หรือ 200,000 เยน (อาคาร) ไม่ต้องเสียภาษีนี้ (ตัวเลขตามหน้ากรมภาษีกรุงโตเกียว)
คิดจากราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อ
- ที่ดิน ประเมินราว 70% ของราคาที่ดินทางการ (地価公示) ในเขตที่ราคาซื้อขายสูงกว่าราคาทางการมาก ราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาที่คุณจ่ายมาก ดูราคาที่ดินทางการรายพื้นที่
- อาคาร คิดจากต้นทุนสร้างใหม่หักค่าเสื่อม จึงลดลงตามอายุ (ดูเหตุผลที่บ้านญี่ปุ่นราคาลด: Why Japanese houses depreciate)
- ตัวเลขจริงมีแห่งเดียว คือในทะเบียนภาษีของเมือง ก่อนซื้อขอให้นายหน้าขอใบรับรองภาษีของผู้ขาย (公課証明書 หรือ 評価証明書)
ส่วนลดสำหรับที่อยู่อาศัย
| ที่ดินใต้ที่อยู่อาศัย | ฐานภาษีทรัพย์สินถาวร | ฐานภาษีผังเมือง |
|---|---|---|
| 200 ㎡ แรกต่อหนึ่งยูนิต | 1/6 ของราคา | 1/3 ของราคา |
| ส่วนที่เกิน 200 ㎡ | 1/3 ของราคา | 2/3 ของราคา |
| ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (รวมบ้านพักตากอากาศ ที่ดินเปล่า) | ไม่ลด | ไม่ลด |
บ้านสร้างใหม่ได้ลดภาษีอาคารครึ่งหนึ่ง (ไม่เกิน 120 ㎡) 3 ปี หรือ 5 ปีสำหรับอาคารทนไฟ 3 ชั้นขึ้นไป เช่น คอนโดส่วนใหญ่ ห้องที่ปล่อยเช่าระยะยาวยังนับเป็นที่อยู่อาศัย ส่วนบ้านพักตากอากาศที่ใช้พักผ่อนอย่างเดียวไม่ได้ส่วนลดทั้งสองแบบ เมืองเป็นผู้ตัดสินตามการใช้งานจริง ถามสำนักงานภาษีของเมืองก่อนสรุป
ตัวอย่างเป็นบาท (สมมติ)
คอนโดมือสองที่สมมติราคาประเมินส่วนที่ดิน 10 ล้านเยน (ไม่เกิน 200 ㎡ ต่อยูนิต) และอาคาร 15 ล้านเยน ในพื้นที่อัตรา 1.4% + 0.3% เป็นการแสดงสูตร ไม่ใช่ใบเสนอราคา
| รายการ | อยู่เอง / ปล่อยเช่า | บ้านพักตากอากาศ |
|---|---|---|
| ที่ดิน ภาษีทรัพย์สินถาวร | 10 ล้าน × 1/6 × 1.4% = 23,333 เยน | 10 ล้าน × 1.4% = 140,000 เยน |
| ที่ดิน ภาษีผังเมือง | 10 ล้าน × 1/3 × 0.3% = 10,000 เยน | 10 ล้าน × 0.3% = 30,000 เยน |
| อาคาร ภาษีทรัพย์สินถาวร | 15 ล้าน × 1.4% = 210,000 เยน | 210,000 เยน |
| อาคาร ภาษีผังเมือง | 15 ล้าน × 0.3% = 45,000 เยน | 45,000 เยน |
| รวมต่อปี | ราว 288,000 เยน (≈ 61,000 บาท) | ราว 425,000 เยน (≈ 90,000 บาท) |
ใน 23 เขตโตเกียว ภาษีผังเมืองของที่ดินที่อยู่อาศัยขนาดเล็กปีงบ 2026 ลดอีกครึ่ง (ช่องแรกเหลือ 5,000 เยน) และกฎปรับภาระภาษีที่ดิน (負担調整措置) อาจทำให้ส่วนที่ดินต่ำกว่านี้ ลองใส่ตัวเลขจริงในเครื่องคิดภาษีอสังหาญี่ปุ่น และดูค่าใช้จ่ายตอนซื้อที่ค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น
ปล่อยเช่า: หักภาษี ณ ที่จ่าย 20.42%
- ผู้ที่จ่ายค่าเช่าให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น ต้องหักภาษีเงินได้และภาษีฟื้นฟู 20.42% ก่อนจ่าย (NTA No.2880)
- ข้อยกเว้น: ถ้าผู้เช่าเป็นบุคคลที่เช่าเพื่อให้ตัวเองหรือญาติอยู่ ไม่ต้องหัก แต่รายได้ค่าเช่ายังต้องยื่นภาษี
- ตัวอย่าง: ค่าเช่า 100,000 เยน/เดือน ถูกหัก 20,420 เยน (≈ 4,300 บาท) ต่อเดือน
- ภาษีที่ถูกหักไม่ใช่ภาษีสุดท้าย ยื่นแบบภาษีญี่ปุ่น (確定申告) โดยหักค่าใช้จ่าย เช่น ภาษีรายปี ค่าส่วนกลาง ค่าบริหาร ค่าเสื่อม แล้วอาจได้คืนบางส่วน ดูค่าบริหารห้องเช่าที่ Japan property management fees
ภาษีขายบ้านญี่ปุ่น
| ถือครอง (นับถึง 1 ม.ค. ของปีที่ขาย) | ภาษีเงินได้ + ภาษีฟื้นฟู | ภาษีท้องถิ่น (住民税) |
|---|---|---|
| เกิน 5 ปี (ระยะยาว) | 15% + 2.1% ของภาษี = 15.315% | 5% (เฉพาะผู้มีที่อยู่ในญี่ปุ่น ณ 1 ม.ค.) |
| ไม่เกิน 5 ปี (ระยะสั้น) | 30% + 2.1% ของภาษี = 30.63% | 9% (เฉพาะผู้มีที่อยู่ในญี่ปุ่น ณ 1 ม.ค.) |
- คิดจากกำไร = ราคาขาย − (ราคาซื้อหลังหักค่าเสื่อมอาคาร + ค่าใช้จ่ายตอนซื้อและขาย) ไม่ใช่จากราคาขายทั้งหมด
- ผู้ซื้อหัก 10.21% จากราคาขาย เมื่อซื้อจากผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ (NTA No.2879) ยกเว้นผู้ซื้อเป็นบุคคลที่ซื้อให้ตัวเองหรือญาติอยู่และราคาไม่เกิน 100 ล้านเยน ตัวอย่าง: ขาย 30 ล้านเยน ถูกหัก 3,063,000 เยน (≈ 649,000 บาท) แล้วยื่นภาษีเพื่อขอคืนส่วนที่เกิน
- ภาษีท้องถิ่นเก็บจากผู้มีที่อยู่ในเมืองนั้น ณ 1 มกราคม (MIC) ถ้าคุณอยู่ไทยและไม่มีที่อยู่ในญี่ปุ่น โดยทั่วไปจะเหลือภาษีเงินได้ 15.315% / 30.63% ยืนยันกับนักบัญชีภาษีก่อนขาย
- คำนวณเงินที่เหลือหลังขายได้ที่ sale net proceeds calculator และอ่านขั้นตอนขายทั้งหมดที่ ภาษีขายบ้านญี่ปุ่น: ขายคอนโดญี่ปุ่นจากไทย
ฝั่งไทย: เงินได้จากต่างประเทศ
ตามคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป.161/2566 ผู้ที่อยู่ในไทยตั้งแต่ 180 วันในปีภาษี และนำเงินได้จากต่างประเทศที่เกิดตั้งแต่ 1 มกราคม 2567 เข้าไทย ต้องนำมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในปีที่นำเข้า ค่าเช่าหรือกำไรจากการขายในญี่ปุ่นจึงอาจต้องเสียภาษีไทยด้วยเมื่อโอนกลับ ภาษีที่จ่ายญี่ปุ่นแล้วอาจนำมาเครดิตได้ตามอนุสัญญาภาษีซ้อนไทย–ญี่ปุ่น กรมสรรพากรมีคู่มือคำนวณเครดิตภาษี ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษีไทยสำหรับกรณีของคุณ
เรื่องการโอนเงินออกจากไทยไปซื้อบ้าน ดูโอนเงินซื้อบ้านญี่ปุ่น
จ่ายภาษีจากไทยอย่างไร
- ตั้งผู้จัดการภาษี (納税管理人) ในญี่ปุ่นเพื่อรับใบแจ้งและจ่ายแทน แจ้งกับเมือง (ภาษีรายปี) และกับสำนักงานสรรพากรญี่ปุ่น (ภาษีเงินได้) แยกกัน ปกติผู้บริหารห้องเช่า นายหน้า หรือนักบัญชีภาษี (税理士) รับทำ
- จ่ายช้ามีค่าปรับล่าช้า ให้แน่ใจว่ามีคนรับใบแจ้งในญี่ปุ่น
- ขั้นตอนซื้อทั้งหมดสำหรับคนไทย ดูคู่มือคนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น และเรื่องเงินกู้ดูคนไทยกู้ซื้อคอนโดญี่ปุ่นได้ไหม
คำถามที่พบบ่อย
คนต่างชาติซื้อบ้านญี่ปุ่นต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?
ตอนซื้อ: ภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ 3% (ที่อยู่อาศัย) ภาษีจดทะเบียนโอน ที่ดิน 1.5% อาคาร 2% และอากรแสตมป์บนสัญญา ทุกปี: ภาษีทรัพย์สินถาวร 1.4% และภาษีผังเมืองไม่เกิน 0.3% ถ้าปล่อยเช่าหรือขายมีภาษีเงินได้ อัตราเท่ากับคนญี่ปุ่นทั้งหมด
หลังซื้อต้องยื่นเอกสารภาษีอะไรบ้าง?
ถ้าอยู่ไทยและมีค่าเช่าในญี่ปุ่น ให้แต่งตั้งตัวแทนเสียภาษีและยื่นแบบแจ้ง (所得税・消費税の納税管理人の選任・解任届出書) ต่อสำนักงานสรรพากรท้องที่ และแจ้งเมืองสำหรับภาษีรายปี ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ยังต้องรายงานการได้มาภายใน 20 วัน (ไม่ใช่เอกสารภาษีแต่บังคับ) ดูรายการเอกสาร
คนต่างชาติเสียภาษีอสังหาญี่ปุ่นแพงกว่าคนญี่ปุ่นไหม?
ไม่ ภาษีทรัพย์สินถาวร 1.4% และภาษีผังเมืองไม่เกิน 0.3% ใช้อัตราเดียวกับทุกคน สิ่งที่ทำให้แพงขึ้นคือการใช้งาน เช่น บ้านพักตากอากาศไม่ได้ส่วนลดที่ดิน
ภาษีอสังหาญี่ปุ่นต่อปีประมาณเท่าไร?
ขึ้นกับราคาประเมิน ตัวอย่างคอนโดที่สมมติราคาประเมินรวม 25 ล้านเยน ราว 288,000 เยน (≈ 61,000 บาท) ต่อปีถ้าอยู่เองหรือปล่อยเช่า และราว 425,000 เยน (≈ 90,000 บาท) ถ้าเป็นบ้านพักตากอากาศ ตัวเลขจริงดูจากใบรับรองภาษีของผู้ขาย
ภาษีขายบ้านญี่ปุ่นสำหรับคนไทยกี่เปอร์เซ็นต์?
คิดจากกำไร ถือเกิน 5 ปี (นับถึง 1 ม.ค. ของปีที่ขาย) ภาษีเงินได้รวมภาษีฟื้นฟู 15.315% ถือไม่เกิน 5 ปี 30.63% ภาษีท้องถิ่น 5% / 9% เก็บจากผู้มีที่อยู่ในญี่ปุ่น ณ 1 ม.ค. และผู้ซื้ออาจหัก 10.21% จากราคาขายไว้ก่อน
ปล่อยเช่าคอนโดญี่ปุ่นต้องเสียภาษีอะไร?
ค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้อยู่ไทยถูกหัก 20.42% ณ ที่จ่าย (ยกเว้นผู้เช่าเป็นบุคคลที่เช่าอยู่เอง) แล้วยื่นแบบภาษีญี่ปุ่นทุกปีโดยหักค่าใช้จ่าย และอาจต้องเสียภาษีไทยเมื่อนำเงินเข้าไทย
ใครจ่ายภาษีปีที่ซื้อ?
ผู้เป็นเจ้าของ ณ 1 มกราคมได้ใบแจ้งทั้งปี สัญญามักแบ่งตามวันและผู้ซื้อจ่ายส่วนของตนให้ผู้ขายตอนโอน ปีถัดไปใบแจ้งส่งถึงคุณ
อยากได้ตัวเลขจริงของทรัพย์ที่สนใจ?
เราแนะนำนายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตซึ่งทำงานกับผู้ซื้อต่างชาติ และนักบัญชีภาษีที่รับเป็นผู้จัดการภาษี เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และไม่ให้คำแนะนำภาษี เราไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ และไม่เก็บเงินผู้ซื้อ นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา
แหล่งอ้างอิง
- กรมภาษีกรุงโตเกียว ภาษีทรัพย์สินถาวรและภาษีผังเมือง (อัตรา 1.4% / 0.3%, เจ้าของ ณ 1 ม.ค., ส่วนลดที่ดิน 1/6 และ 1/3, ลดอาคารใหม่, เกณฑ์ยกเว้น, 4 งวด, ลดครึ่งใน 23 เขตปีงบ 2026): tax.metro.tokyo.lg.jp (ตรวจ 13 ต.ค. 2026)
- กรมสรรพากรญี่ปุ่น (NTA) หักภาษีค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ 20.42%: No.2880; หัก 10.21% เมื่อซื้อจากผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่: No.2879 (ตรวจ 13 ต.ค. 2026)
- NTA ภาษีกำไรจากการขายระยะยาว: No.3208; ระยะสั้น: No.3211 (ตรวจ 13 ต.ค. 2026)
- กระทรวงกิจการภายในและการสื่อสาร (MIC) ภาษีท้องถิ่นบุคคล เก็บจากผู้มีที่อยู่ ณ 1 มกราคม: soumu.go.jp (ตรวจ 13 ต.ค. 2026)
- กรมสรรพากรไทย คำสั่งที่ ป.161/2566 (เงินได้จากต่างประเทศที่นำเข้าไทยตั้งแต่ 1 ม.ค. 2567): rd.go.th; คู่มือเครดิตภาษี: rd.go.th (ตรวจ 13 ต.ค. 2026)
- ธนาคารกลางยุโรป (ECB) อัตราแลกเปลี่ยนอ้างอิง 12 ต.ค. 2026 (JPY 177.33 / THB 37.585 ต่อยูโร): ecb.europa.eu
- ภาษีตอนซื้อ: NTA No.7191 ภาษีจดทะเบียน nta.go.jp; NTA No.7108 อากรแสตมป์ nta.go.jp; สำนักภาษีกรุงโตเกียว ถาม-ตอบภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ (อัตรา 3%/4% และเกณฑ์ไม่เสียภาษีตั้งแต่ 1 เม.ย. 2026) tax.metro.tokyo.lg.jp; NTA No.1926 แบบแจ้งตัวแทนเสียภาษี nta.go.jp (ตรวจ 28 ต.ค. 2026)
- ฉบับภาษาอังกฤษพร้อมรายละเอียดกฎหมาย: Japan property tax for foreigners
ตรวจสอบล่าสุด: 13 ตุลาคม 2026 อัตราตรวจกับหน้าทางการที่ลิงก์ไว้ในวันนั้น อัตราท้องถิ่นและส่วนลดต่างกันตามเมือง ตัวเลขบาทเป็นค่าประมาณ ยืนยันกับเมืองและนักบัญชีภาษีที่มีใบอนุญาตก่อนตัดสินใจ
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี การเงิน หรือการลงทุน Japan House Prices ไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (宅地建物取引業者) และไม่ใช่นักบัญชีภาษี ไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ใด ๆ หากคุณขอให้แนะนำ นายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตเป็นผู้ดำเนินการทั้งหมด เราอาจได้รับค่าแนะนำจากนายหน้า คุณไม่ต้องจ่ายอะไรให้เรา