สรุปสั้น
| คำถาม | คำตอบ |
|---|---|
| ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นแล้วได้วีซ่าไหม? | ไม่ได้ ญี่ปุ่นไม่มีสถานะพำนักที่ให้เพราะซื้ออสังหาฯ การเป็นเจ้าของกับสถานะพำนักเป็นคนละเรื่องกัน |
| ไม่มีวีซ่าซื้อได้ไหม? | ได้ ญี่ปุ่นไม่จำกัดสัญชาติ ถิ่นที่อยู่ หรือวีซ่าของผู้ซื้อ คนไทยถือกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและอาคารได้ ขั้นตอนดูที่ คู่มือคนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น |
| ซื้อบ้านแล้วอยู่ได้กี่วัน? | คนไทยที่ใช้หนังสือเดินทางแบบ IC เข้าญี่ปุ่นโดยไม่ต้องขอวีซ่าได้ ไม่เกิน 15 วัน ต่อครั้ง (พำนักระยะสั้น) การมีบ้านไม่ได้ทำให้อยู่ได้นานขึ้น |
| มีวีซ่านักลงทุนไหม? | ที่ใกล้ที่สุดคือสถานะ ผู้บริหาร (経営・管理) ต้องบริหารธุรกิจในญี่ปุ่นจริง ไม่ใช่แค่ถืออสังหาฯ และตั้งแต่ 16 ต.ค. 2025 ต้องมีทุน 30 ล้านเยนขึ้นไป |
| เงินซื้ออสังหาฯ นับเป็นทุน 30 ล้านเยนได้ไหม? | ถ้าเป็นบริษัท ดูที่ทุนที่ชำระแล้ว เอาเงินนั้นไปซื้ออาคารก็ไม่ทำให้ตัวเลขเพิ่ม ถ้าเป็นกิจการส่วนตัว ดูยอดที่ลงทุนในธุรกิจ (สำนักงาน เงินเดือนพนักงาน 1 ปี อุปกรณ์ ฯลฯ) |
ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นแล้วอยู่ได้กี่วัน?
ตามรายชื่อประเทศที่ได้รับยกเว้นวีซ่าของกระทรวงการต่างประเทศญี่ปุ่น (ตรวจ 6 พ.ย. 2026) คนไทยที่ถือหนังสือเดินทางธรรมดาแบบ IC (e-Passport) เดินทางไปญี่ปุ่นเพื่อท่องเที่ยว เยี่ยมญาติ หรือติดต่อธุรกิจระยะสั้นได้โดยไม่ต้องขอวีซ่า ครั้งละไม่เกิน 15 วัน ถ้าจะอยู่นานกว่านั้นต้องขอวีซ่าที่สถานทูตญี่ปุ่นล่วงหน้า
- การเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโด ไม่ได้ขยาย 15 วัน และไม่ได้ทำให้ทำงานรับเงินในญี่ปุ่นได้
- ช่วงที่ไม่ได้อยู่ บ้านต้องมีคนดูแล (บริษัทบริหารทรัพย์) ค่าส่วนกลางและภาษีรายปียังต้องจ่าย ดูภาษีอสังหาญี่ปุ่นสำหรับคนต่างชาติ และค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น
- เงื่อนไขการยกเว้นวีซ่าเปลี่ยนได้ ตรวจกับสถานเอกอัครราชทูตญี่ปุ่นประจำประเทศไทยก่อนเดินทางทุกครั้ง
ทำไมซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นแล้วไม่ได้สิทธิ์อยู่อาศัย
กฎหมายตรวจคนเข้าเมืองญี่ปุ่น (出入国管理及び難民認定法) กำหนดสถานะพำนักที่ชาวต่างชาติมีได้ (ทำงาน เรียน ครอบครัว ผู้พำนักระยะยาว ผู้พำนักถาวร ฯลฯ) และไม่มีสถานะใดที่ให้เพราะมีทรัพย์สิน ซื้อบ้านเดี่ยว คอนโด หรือเรียวกังก็อยู่ได้เท่าเดิม เจ้าของที่ไม่ได้อยู่ญี่ปุ่นต้องแจ้งการได้มาหลังซื้อตามกฎหมายเงินตราต่างประเทศเหมือนผู้ซื้อต่างชาติคนอื่น (ดูคู่มือการซื้อ)
ระวังทรัพย์หรือบริษัทที่โฆษณาว่า “ซื้อแล้วได้วีซ่า” หรือ “ช่วยจนได้สิทธิ์พำนักถาวร” กฎหมายไม่ได้เป็นแบบนั้น และแนวทางของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองระบุว่า การรับเงินเพื่อจัดทำเอกสารตรวจคนเข้าเมืองทำได้เฉพาะทนายความและ 行政書士 (ผู้จัดทำเอกสารราชการที่มีใบอนุญาต) เท่านั้น
วีซ่าผู้บริหารญี่ปุ่น เกณฑ์ใหม่ตั้งแต่ 16 ตุลาคม 2025
สถานะผู้บริหาร (経営・管理) เป็นของคนที่บริหารธุรกิจในญี่ปุ่น กฎกระทรวงยุติธรรม (เกณฑ์การอนุญาตเข้าเมือง) แก้ไขมีผล 16 ตุลาคม 2025 หน้าประกาศของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (ตรวจ 6 พ.ย. 2026) สรุปดังนี้
| หัวข้อ | เกณฑ์ใหม่ (มีผล 16 ต.ค. 2025) | เดิม |
|---|---|---|
| ทุน | 30 ล้านเยนขึ้นไป บริษัท = ทุนที่ชำระแล้ว (หรือยอดเงินลงทุนรวม) กิจการส่วนตัว = ยอดที่ลงทุนในธุรกิจ (จัดหาสำนักงาน เงินเดือนพนักงาน 1 ปี อุปกรณ์ ฯลฯ) | 5 ล้านเยน |
| พนักงานประจำ | จ้างอย่างน้อย 1 คน ต้องเป็นคนญี่ปุ่น ผู้พำนักถาวรพิเศษ หรือผู้มีสถานะตาม “ตารางที่ 2” (ผู้พำนักถาวร คู่สมรสของคนญี่ปุ่น คู่สมรสของผู้พำนักถาวร ผู้พำนักระยะยาว) ชาวต่างชาติที่ถือวีซ่าทำงานไม่นับ | ทุน หรือ พนักงานประจำ 2 คน |
| ภาษาญี่ปุ่น | ผู้ยื่น หรือ พนักงานประจำคนใดคนหนึ่งต้องมีระดับ B2 ขึ้นไป (JLPT N2 ขึ้นไป, BJT 400 คะแนนขึ้นไป, อยู่ญี่ปุ่นระยะยาว 20 ปีขึ้นไป, จบมหาวิทยาลัยในญี่ปุ่น หรือจบการศึกษาภาคบังคับและมัธยมปลายในญี่ปุ่น) | ไม่มี |
| วุฒิ / ประสบการณ์ | ปริญญาเอก โท หรือวิชาชีพในสาขาบริหารหรือสาขาของธุรกิจ หรือประสบการณ์บริหาร 3 ปีขึ้นไป (นับช่วงเตรียมก่อตั้งธุรกิจ) | ไม่มี |
| แผนธุรกิจ | ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจ (中小企業診断士 ผู้สอบบัญชี หรือนักบัญชีภาษี) | ไม่ต้อง |
| สำนักงาน | ต้องมีสำนักงานตามขนาดธุรกิจ ใช้บ้านเป็นสำนักงานด้วยโดยหลักไม่ได้ | ต้องมีสำนักงาน บางกรณียอมให้ใช้บ้าน |
| ผู้ที่ถืออยู่แล้ว | ภายใน 3 ปีนับจากวันมีผล (ถึง 16 ต.ค. 2028) การต่ออายุจะพิจารณาจากสภาพธุรกิจ แม้ยังไม่ผ่านเกณฑ์ใหม่ หลังจากนั้นต้องผ่านเกณฑ์ใหม่ (ถ้ามีแนวโน้มผ่านภายในการต่ออายุครั้งถัดไปจะพิจารณาโดยรวม) | — |
สำหรับคนไทยส่วนใหญ่ที่อยากมี “บ้านที่ญี่ปุ่น” เกณฑ์นี้หมายความว่า วีซ่าผู้บริหารไม่ใช่ทางลัดในการย้ายไปอยู่ญี่ปุ่น แต่เป็นสถานะของคนที่ตั้งธุรกิจจริงพร้อมพนักงานและสำนักงาน
อสังหาฯ เกี่ยวกับวีซ่าผู้บริหารตรงไหน
- ต้องมีสำนักงาน ผู้มาด้วยวีซ่าผู้บริหารต้องมีสำนักงานธุรกิจ (เช่าเพื่อธุรกิจหรือบริษัทเป็นเจ้าของ) และต้องมีที่อยู่อาศัยแยกต่างหาก คือต้องหาอสังหาฯ สองครั้ง และโดยหลักใช้บ้านเป็นสำนักงานไม่ได้
- ซื้อสำนักงานไม่ได้เพิ่มทุน บริษัทดูทุนที่ชำระแล้วที่จดทะเบียน ใช้เงินนั้นซื้ออาคารก็ไม่ได้เพิ่มหรือลดตัวเลข กรณีนำอสังหาฯ มาลงทุนเป็นทรัพย์สิน (現物出資) เอกสารของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองที่เราอ่านไม่ได้ระบุไว้ ให้ถาม 行政書士 หรือทนายความ กิจการส่วนตัวนับเงินที่ใช้จัดหาสำนักงานเป็นยอดลงทุนได้
- บ้านที่อยู่เองไม่เกี่ยวกับวีซ่า ไม่จำเป็นและไม่นับรวม
ราคาซื้อขายจริงรายเมือง: ราคาบ้านญี่ปุ่น (บาท) · ราคาคอนโดโตเกียว · ราคาคอนโดโอซาก้า · ราคาบ้านฮอกไกโด
ปล่อยเช่าหรือทำ Airbnb แล้วขอวีซ่าผู้บริหารได้ไหม
เอกสารของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองไม่ได้ระบุว่า “ปล่อยเช่าอสังหาฯ” หรือ “มินปาคุ (Airbnb)” เป็นธุรกิจที่อนุญาตหรือห้าม แต่ระบุหลักทั่วไปว่า คนที่จ้างคนอื่นทำงานเกือบทั้งหมดและไม่ได้บริหารธุรกิจเอง ไม่ถือเป็นผู้บริหาร เราไม่ทำนายผลการพิจารณา เขียนเฉพาะสิ่งที่ตามมาจากหลักนี้
- มีคอนโดหนึ่งสองห้องที่บริษัทบริหารดูแลให้ ยากที่จะดูเป็นธุรกิจที่มีทุน 30 ล้านเยนขึ้นไป สำนักงานเฉพาะ พนักงานประจำ และเจ้าของบริหารเองจริง อีกทั้งตามกฎหมายมินปาคุ (住宅宿泊事業法) ที่พักที่เจ้าของไม่ได้อยู่ต้องจ้างผู้บริหารที่จดทะเบียน (มาตรา 11) กฎมินปาคุรายเมืองดูที่ Minpaku rules by city (ภาษาอังกฤษ)
- บริษัทโรงแรมหรือเรียวกังที่มีพนักงานและใบอนุญาตและบริหารเองเป็นอีกกรณี ใบอนุญาตที่ธุรกิจต้องมี (เช่น ใบอนุญาตตามกฎหมายโรงแรม) ก็ถูกตรวจในการพิจารณา ดู Buying a ryokan in Japan (ภาษาอังกฤษ)
ธุรกิจเช่าหรือที่พักแบบใดเข้าเกณฑ์ สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองพิจารณาเป็นรายกรณี ตรวจกฎล่าสุดจากแหล่งด้านล่าง และให้ 行政書士 หรือทนายความที่มีใบอนุญาตเป็นผู้ยื่น
ลงทุนอสังหาฯ ญี่ปุ่นแล้วได้สิทธิ์พำนักถาวรไหม
ไม่ได้ “แนวทางการอนุญาตพำนักถาวร” ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (แก้ไข 24 ก.พ. 2026 ตรวจ 6 พ.ย. 2026) กำหนดเงื่อนไข เช่น ความประพฤติดี สามารถเลี้ยงชีพได้เอง และโดยหลักต้องอยู่ญี่ปุ่นต่อเนื่อง 10 ปีขึ้นไป (ในนั้นต้องมีสถานะทำงานหรือสถานะพำนักต่อเนื่อง 5 ปีขึ้นไป) รวมถึงเสียภาษี จ่ายเงินบำนาญและประกันสุขภาพครบถ้วน การเป็นเจ้าของอสังหาฯ ไม่อยู่ในเงื่อนไข
แนวทางยังกำหนดว่า สถานะที่ถืออยู่ต้องผ่านเกณฑ์การอนุญาตเข้าเมืองของสถานะนั้น หมายความว่า ถ้าจะขอพำนักถาวรจากวีซ่าผู้บริหาร ต้องผ่านเกณฑ์ใหม่ด้านบนด้วย
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นแล้วได้วีซ่าหรือสิทธิ์พำนักถาวรไหม?
ไม่ได้ ญี่ปุ่นไม่มี golden visa หรือการย้ายถิ่นด้วยการลงทุนอสังหาฯ ซื้อได้โดยไม่มีวีซ่า แต่การมีบ้านไม่ได้ทำให้อยู่ได้นานขึ้น
คนไทยมีบ้านที่ญี่ปุ่น อยู่ได้กี่วัน?
คนไทยที่ถือหนังสือเดินทางแบบ IC เข้าญี่ปุ่นโดยไม่ต้องขอวีซ่าได้ครั้งละไม่เกิน 15 วัน (พำนักระยะสั้น) การมีบ้านไม่ได้ขยายเวลา ถ้าจะอยู่นานกว่านั้นต้องขอวีซ่าที่ตรงกับกิจกรรมจริง ตรวจกับสถานทูตญี่ปุ่นก่อนเดินทาง
วีซ่านักลงทุนญี่ปุ่นต้องใช้เงินเท่าไหร่?
ญี่ปุ่นไม่มีวีซ่านักลงทุนแยก สถานะที่ใกล้ที่สุดคือผู้บริหาร (経営・管理) ตั้งแต่ 16 ต.ค. 2025 ต้องมีทุน 30 ล้านเยนขึ้นไป จ้างพนักงานประจำ 1 คน ภาษาญี่ปุ่นระดับ B2 (ผู้ยื่นหรือพนักงาน) วุฒิหรือประสบการณ์บริหาร 3 ปี และสำนักงานแยกจากบ้าน
ใช้เงินซื้ออสังหาฯ นับเป็นทุน 30 ล้านเยนของวีซ่าผู้บริหารได้ไหม?
บริษัทดูทุนที่ชำระแล้ว ใช้เงินนั้นซื้ออาคารก็ไม่ได้เพิ่มตัวเลข กิจการส่วนตัวดูยอดที่ลงทุนในธุรกิจ เช่น การจัดหาสำนักงาน กรณีของคุณให้ถาม 行政書士 หรือทนายความ
ปล่อยเช่าคอนโดที่ญี่ปุ่นแล้วขอวีซ่าผู้บริหารได้ไหม?
สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองไม่ได้ห้ามธุรกิจปล่อยเช่า แต่ถ้าจ้างคนอื่นทำเกือบทั้งหมดและไม่ได้บริหารเอง ไม่ถือเป็นผู้บริหาร การปล่อยเช่าขนาดเล็กที่ให้บริษัทบริหารดูแลผ่านเกณฑ์ (ทุน 30 ล้านเยน สำนักงานเฉพาะ พนักงานประจำ 1 คน ฯลฯ) ได้ยาก พิจารณาเป็นรายกรณี
ถ้ามีวีซ่าผู้บริหารอยู่แล้วจะเป็นอย่างไร?
ถึง 16 ต.ค. 2028 การต่ออายุจะไม่ถูกปฏิเสธเพียงเพราะยังไม่ผ่านเกณฑ์ใหม่ โดยพิจารณาจากสภาพธุรกิจ หลังจากนั้นต้องผ่านเกณฑ์ใหม่
อยากซื้ออสังหาฯ ญี่ปุ่นอย่างถูกขั้นตอน?
เราแนะนำนายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตซึ่งทำงานกับผู้ซื้อต่างชาติ นายหน้าจะอธิบายผังเมืองและการแจ้งต่าง ๆ ให้ เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และไม่ใช่ 行政書士 เราไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ ไม่ยื่นวีซ่าแทน และไม่เก็บเงินผู้ซื้อ นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา
แหล่งอ้างอิง
- สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองญี่ปุ่น (ISA) การแก้ไขเกณฑ์การอนุญาตเข้าเมืองของสถานะ “ผู้บริหาร” (มีผล 16 ต.ค. 2025 พร้อมถาม-ตอบ): moj.go.jp/isa (ตรวจ 6 พ.ย. 2026)
- ISA แนวทางเกณฑ์ใหม่ (PDF, 10 ต.ค. 2025): PDF · แนวทางขอบเขตสถานะพำนัก (สำนักงาน ความต่อเนื่องของธุรกิจ): PDF
- ISA ขั้นตอนสถานะ “ผู้บริหาร”: moj.go.jp/isa
- ISA แนวทางการอนุญาตพำนักถาวร (แก้ไข 24 ก.พ. 2026): moj.go.jp/isa (ตรวจ 6 พ.ย. 2026)
- กระทรวงการต่างประเทศญี่ปุ่น รายชื่อประเทศที่ได้รับยกเว้นวีซ่า (ไทย 15 วัน หนังสือเดินทาง IC): mofa.go.jp · ประกาศยกเว้นวีซ่าคนไทย (มีผล 1 ก.ค. 2013): mofa.go.jp · สถานเอกอัครราชทูตญี่ปุ่นประจำประเทศไทย: th.emb-japan.go.jp (ตรวจ 6 พ.ย. 2026)
- กฎกระทรวงยุติธรรมว่าด้วยเกณฑ์การอนุญาตเข้าเมือง (平成2年 法務省令 第16号): laws.e-gov.go.jp
- กฎหมายมินปาคุ (住宅宿泊事業法) มาตรา 11: laws.e-gov.go.jp
- ฉบับภาษาอังกฤษ: Japan visa for property owners
ตรวจสอบล่าสุด: 6 พฤศจิกายน 2026 เกณฑ์ตรวจกับหน้าทางการที่ลิงก์ไว้ในวันนั้น กฎตรวจคนเข้าเมืองเปลี่ยนได้ ยืนยันกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง สถานทูตญี่ปุ่น หรือ 行政書士 / ทนายความที่มีใบอนุญาตก่อนตัดสินใจ
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย วีซ่า ภาษี หรือการลงทุน Japan House Prices ไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (宅地建物取引業者) และไม่ใช่ 行政書士 ไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ใด ๆ และไม่ยื่นวีซ่าแทน หากคุณขอให้แนะนำ นายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตเป็นผู้ดำเนินการทั้งหมด เราอาจได้รับค่าแนะนำจากนายหน้า คุณไม่ต้องจ่ายอะไรให้เรา