สรุปตัวเลข
ปี 2025 คอนโดมือสองใน 4 เขตใจกลางเมืองเกียวโต (นากาเกียว ชิโมเกียว ฮิงาชิยามะ คามิเกียว)ปิดการขาย 781 รายการ ราคากลาง 8.05 ล้านบาท (38.0 ล้านเยน) หรือ 134,200 บาท/ตร.ม. (¥633,333) พื้นที่กลาง 65 ตร.ม. ราคาต่อตร.ม. +17% จากปี 2021 และ +6% จากปี 2024 เทียบกับเมืองอื่น: ราคาคอนโดโอซาก้า · ราคาคอนโดโตเกียว · ราคาบ้านฮอกไกโด
ราคาคอนโดเกียวโตรายเขต (2025)
เรียงจากราคาต่อตร.ม. สูงไปต่ำ แสดงเฉพาะเขตที่ปิดการขายอย่างน้อย 10 รายการ เขตที่มีรายการน้อย (เช่น ฮิงาชิยามะ) ราคากลางเปลี่ยนง่ายเพียงไม่กี่ห้อง
| เขต | จำนวน 2025 | ราคากลาง | ต่อตร.ม. | ต่อตร.ม. เทียบ 2021 |
|---|---|---|---|---|
| นากาเกียว 中京区 | 352 | 9.75 ล้านบาท 46.0 ล้านเยน | 158,400 บาท/ตร.ม. ¥747,727 | +15% |
| ชิโมเกียว 下京区 | 240 | 7.10 ล้านบาท 33.5 ล้านเยน | 130,500 บาท/ตร.ม. ¥616,026 | +16% |
| ฮิงาชิยามะ 東山区 | 47 | 5.30 ล้านบาท 25.0 ล้านเยน | 113,000 บาท/ตร.ม. ¥533,333 | +11% |
| คามิเกียว 上京区 | 142 | 6.78 ล้านบาท 32.0 ล้านเยน | 100,800 บาท/ตร.ม. ¥475,714 | +11% |
ห้อง 1–3 ห้องนอนในเกียวโตราคาเท่าไหร่? (2025)
| แบบห้อง | จำนวน | ราคากลาง | พื้นที่กลาง |
|---|---|---|---|
| 1 ห้องนอน (1LDK) | 105 | 7.20 ล้านบาท 34.0 ล้านเยน | 50 ตร.ม. |
| 2 ห้องนอน (2LDK) | 236 | 10.2 ล้านบาท 48.0 ล้านเยน | 65 ตร.ม. |
| 3 ห้องนอน (3LDK) | 220 | 11.4 ล้านบาท 54.0 ล้านเยน | 75 ตร.ม. |
LDK = ห้องนั่งเล่น ห้องทานข้าว และครัวรวมกัน ตัวเลขข้างหน้าคือจำนวนห้องนอน แสดงเฉพาะแบบที่ขายอย่างน้อย 20 รายการ
แนวโน้มราคาคอนโดเกียวโต 2021–2025
เฉพาะราคาปิดการขายของนายหน้า (成約価格) ซึ่ง MLIT เผยแพร่ตั้งแต่ปี 2021 ตัวเลขบาททุกปีใช้อัตราแลกเปลี่ยนวันนี้อัตราเดียว จึงไม่ใช่อัตราในอดีต
| ปี | จำนวน | ราคากลาง | ราคากลางต่อตร.ม. |
|---|---|---|---|
| 2021 | 576 | 6.78 ล้านบาท 32.0 ล้านเยน | 115,000 บาท/ตร.ม. ¥542,857 |
| 2022 | 618 | 6.99 ล้านบาท 33.0 ล้านเยน | 118,700 บาท/ตร.ม. ¥560,000 |
| 2023 | 582 | 7.63 ล้านบาท 36.0 ล้านเยน | 127,100 บาท/ตร.ม. ¥600,000 |
| 2024 | 729 | 7.63 ล้านบาท 36.0 ล้านเยน | 127,100 บาท/ตร.ม. ¥600,000 |
| 2025 | 781 | 8.05 ล้านบาท 38.0 ล้านเยน | 134,200 บาท/ตร.ม. ¥633,333 |
ราคาคอนโดเกียวโตล่าสุด: ไตรมาส 1/2026
ไตรมาสล่าสุดในข้อมูล MLIT ที่เราดึงมา 4 เขตใจกลางรวมกันปิดการขาย 202 รายการ ราคากลางต่อตร.ม. 148,300 บาท/ตร.ม. (¥700,000) +10% จาก ¥634,848 ในไตรมาสเดียวกันของปี 2025 ราคากลางของไตรมาสเดียวเปลี่ยนตามห้องที่ขายได้ (ขนาด อายุตึก ทำเล) ไม่ใช่ราคาของห้องเดิม
บ้านเดี่ยวในเกียวโต (2025)
บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน (รวมบ้านไม้แบบเก่าอย่างมาจิยะ 町家) ใน 4 เขตใจกลางปิดการขาย 288 รายการ ราคากลาง 7.42 ล้านบาท (35.0 ล้านเยน) พื้นที่ดินกลาง 65 ตร.ม. บ้านเก่ามากอาจต้องซ่อมใหญ่ และบางย่านมีข้อจำกัดเรื่องความสูงและรูปลักษณ์ของอาคาร (景観) ให้นายหน้าตรวจก่อนซื้อ ดูบ้านญี่ปุ่นราคาถูก (อากิยะ)
ภาษีบ้านว่างของเกียวโต (เริ่มปีงบประมาณ 2030)
เมืองเกียวโตจะเก็บภาษีส่งเสริมการใช้บ้านที่ไม่มีคนอยู่ (非居住住宅利活用促進税) จากเจ้าของบ้านในเขตผังเมือง (市街化区域) ที่ไม่มีใครใช้เป็นที่พักหลัก ตามเว็บไซต์ทางการของเมืองเกียวโต (ตรวจสอบ 7 พ.ย. 2026):
- เริ่มเก็บ: ปีงบประมาณ 2030 (令和12年度) ตามสภาพการใช้ ณ 1 ม.ค. 2030 (เลื่อนจากแผนเดิม 1 ปีเพราะการพัฒนาระบบ)
- อัตรา: ส่วนมูลค่าอาคาร 0.7% ของราคาประเมินอาคาร (固定資産評価額) บวกส่วนทำเลและพื้นที่ 0.15% / 0.3% / 0.6% ตามมูลค่า
- ไม่ต้องเสีย: อาคารที่ราคาประเมินต่ำกว่า 300,000 เยน (5 ปีแรกต่ำกว่า 1 ล้านเยน) และยกเว้นได้ (ต้องยื่นแจ้ง) ถ้าใช้ทำธุรกิจ ปล่อยเช่า หรือประกาศขายอยู่ (ถ้าเกิน 1 ปียังไม่มีสัญญา จะไม่ได้รับยกเว้น)
บ้านพักที่มาอยู่เฉพาะช่วงวันหยุดก็นับเป็นบ้านที่ไม่มีคนอยู่ ภาษีอื่นตอนซื้อและรายปีดูภาษีอสังหาญี่ปุ่นสำหรับคนไทย
มินพาคุ (民泊) ในเกียวโต: เมืองเกียวโตมีกฎของตัวเองเพิ่มจากกฎหมายระดับประเทศ โดยเฉพาะในย่านที่อยู่อาศัย ช่วงเวลาที่เปิดให้เข้าพักได้และเงื่อนไขต้องตรวจสอบจากเว็บไซต์ทางการของเมืองเกียวโตก่อนซื้อ (ภาษาอังกฤษ: Airbnb rules by city)
ราคาประเมินที่ดินเกียวโตรายเขต (基準地価 ณ 1 ก.ค. 2026)
มัธยฐานของทุกจุดสำรวจในแต่ละเขต ทั้งเมืองเกียวโต ที่ดินที่อยู่อาศัย 45,300 บาท/ตร.ม. (¥214,000) ราคาประเมินที่ดินคือราคาที่ผู้ประเมินกำหนดให้ที่ดินเปล่า ไม่รวมอาคาร และไม่ใช่ราคาซื้อขาย จึงแปลงเป็นราคาบ้านตรง ๆ ไม่ได้
| พื้นที่ | ที่ดินที่อยู่อาศัย | ที่ดินพาณิชย์ | ||
|---|---|---|---|---|
| มัธยฐาน | เทียบปีก่อน* | มัธยฐาน | เทียบปีก่อน* | |
| เกียวโต (ทั้งเมือง) 京都市 | 45,300 บาท/ตร.ม. ¥214,000 · 91 จุด | +2.7% | 156,800 บาท/ตร.ม. ¥740,000 · 57 จุด | +8.5% |
| เขตคิตะ 京都市北区 | 56,300 บาท/ตร.ม. ¥265,500 · 10 จุด | +2.1% | 91,800 บาท/ตร.ม. ¥433,000 · 2 จุด | +5.2% |
| เขตคามิเกียว 京都市上京区 | 113,400 บาท/ตร.ม. ¥535,000 · 5 จุด | +5.5% | 188,800 บาท/ตร.ม. ¥891,000 · 4 จุด | +7.7% |
| เขตซาเกียว 京都市左京区 | 62,400 บาท/ตร.ม. ¥294,500 · 16 จุด | +2.2% | 105,300 บาท/ตร.ม. ¥497,000 · 3 จุด | +6.3% |
| เขตนากาเกียว 京都市中京区 | 79,300 บาท/ตร.ม. ¥374,000 · 3 จุด | +4.4% | 345,400 บาท/ตร.ม. ¥1,630,000 · 11 จุด | +9.1% |
| เขตฮิงาชิยามะ 京都市東山区 | 84,800 บาท/ตร.ม. ¥400,000 · 3 จุด | +6.3% | 279,700 บาท/ตร.ม. ¥1,320,000 · 4 จุด | +12.7% |
| เขตชิโมเกียว 京都市下京区 | 70,500 บาท/ตร.ม. ¥332,500 · 2 จุด | +6.0% | 363,400 บาท/ตร.ม. ¥1,715,000 · 12 จุด | +9.6% |
| เขตมินามิ 京都市南区 | 52,600 บาท/ตร.ม. ¥248,000 · 5 จุด | +5.9% | 139,300 บาท/ตร.ม. ¥657,500 · 4 จุด | +13.4% |
| เขตอุเคียว 京都市右京区 | 42,000 บาท/ตร.ม. ¥198,000 · 12 จุด | +1.6% | 69,800 บาท/ตร.ม. ¥329,500 · 4 จุด | +6.4% |
| เขตฟูชิมิ 京都市伏見区 | 26,100 บาท/ตร.ม. ¥123,000 · 14 จุด | +1.9% | 61,000 บาท/ตร.ม. ¥288,000 · 7 จุด | +7.0% |
| เขตยามาชินะ 京都市山科区 | 31,200 บาท/ตร.ม. ¥147,000 · 10 จุด | +1.7% | 44,900 บาท/ตร.ม. ¥212,000 · 3 จุด | +5.9% |
| เขตนิชิเกียว 京都市西京区 | 50,600 บาท/ตร.ม. ¥239,000 · 11 จุด | +2.6% | 69,700 บาท/ตร.ม. ¥329,000 · 3 จุด | +4.1% |
* ค่าเฉลี่ยการเปลี่ยนแปลงของจุดที่มีราคาทั้งสองปี เขตที่มีจุดสำรวจน้อย ตัวเลขเปลี่ยนง่าย
ก่อนซื้อบ้านที่เกียวโต ต้องรู้อะไร
- ค่าใช้จ่าย: คอนโดมีค่าส่วนกลาง (管理費) และเงินกองทุนซ่อมแซม (修繕積立金) ทุกเดือน ดูค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น
- ปล่อยเช่า: ผลตอบแทนจากค่าเช่าต่อเขตของเกียวโต โตเกียว และฟุกุโอกะ ดูซื้อบ้านญี่ปุ่นปล่อยเช่า
- วีซ่า: การซื้อบ้านไม่ได้ทำให้ได้วีซ่าหรืออยู่ญี่ปุ่นได้นานขึ้น ดูซื้อบ้านที่ญี่ปุ่นได้วีซ่าไหม
- ขั้นตอน: คนไทยซื้อได้โดยไม่จำกัดสัญชาติ ดูคู่มือคนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น และการโอนเงินไปญี่ปุ่น
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อบ้านที่เกียวโตราคาเท่าไหร่?
ปี 2025 คอนโดมือสองใน 4 เขตใจกลางเมืองเกียวโต (นากาเกียว ชิโมเกียว ฮิงาชิยามะ คามิเกียว)ปิดการขาย 781 รายการ ราคากลาง 8.05 ล้านบาท (38.0 ล้านเยน) หรือ 134,200 บาท/ตร.ม. (¥633,333) บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินราคากลาง 7.42 ล้านบาท (35.0 ล้านเยน)
เขตไหนในเกียวโตแพงที่สุด ถูกที่สุด?
ต่อตร.ม. ปี 2025 เขตนากาเกียว (中京区) แพงที่สุดที่ 158,400 บาท/ตร.ม. ส่วนเขตคามิเกียว (上京区) ถูกที่สุดที่ 100,800 บาท/ตร.ม. เขตที่ถูกมักไกลจากใจกลางเมืองหรือตึกเก่า เราไม่แนะนำเขตใดเป็นพิเศษ
ราคาบ้านเกียวโตขึ้นไปเท่าไหร่แล้ว?
ราคากลางต่อตร.ม. คอนโดมือสอง 4 เขตใจกลาง +17% จากปี 2021 ถึง 2025 และ +6% จากปี 2024 ถึง 2025 ส่วนไตรมาส 1/2026 +10% เทียบไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ราคากลางเปลี่ยนตามห้องที่ขายได้ในแต่ละช่วง ไม่ใช่ราคาของห้องเดิม และไม่ใช่การทำนายราคา
ซื้อบ้านที่เกียวโตแล้วไม่อยู่ ต้องเสียภาษีเพิ่มไหม?
เมืองเกียวโตจะเก็บภาษีบ้านที่ไม่มีคนอยู่เป็นที่พักหลัก (非居住住宅利活用促進税) ตั้งแต่ปีงบประมาณ 2030 (令和12年度) ตามสภาพการใช้ ณ 1 ม.ค. 2030 บ้านพักที่มาอยู่แค่ช่วงวันหยุดก็นับเป็นบ้านที่ไม่มีคนอยู่ ถ้าปล่อยเช่าหรือประกาศขายอยู่ (ต้องยื่นแจ้ง) ได้รับยกเว้น ดูรายละเอียดด้านล่าง
คนไทยซื้อบ้านที่เกียวโตแล้วทำเกสต์เฮาส์ได้ไหม?
ไม่ใช่ทุกหลัง เมืองเกียวโตมีกฎของตัวเองสำหรับที่พักแบบมินพาคุ (民泊) เพิ่มจากกฎหมายระดับประเทศ โดยเฉพาะในย่านที่อยู่อาศัย ช่วงเวลาและเงื่อนไขที่ทำได้ต้องตรวจสอบจากเว็บไซต์ทางการของเมืองเกียวโตก่อนซื้อ และให้นายหน้ายืนยันโซนผังเมืองของทรัพย์นั้น
ค่าเช่าที่เกียวโตเท่าไหร่?
การสำรวจที่อยู่อาศัยและที่ดินปี 2023 บ้านเช่าเอกชนทั้งเมืองเกียวโตค่าเช่าเฉลี่ย ¥1,765 ต่อตร.ม. ต่อเดือน เขตนากาเกียว ¥2,131 (ไม่รวมค่าส่วนกลาง) ผลตอบแทนจากค่าเช่ารายเขตดูที่ ซื้อบ้านญี่ปุ่นปล่อยเช่า
สนใจซื้อบ้านหรือคอนโดในเกียวโต?
เราแนะนำนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นที่ได้รับใบอนุญาต (宅地建物取引業者) และมีประสบการณ์กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราแนะนำนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น เราไม่เก็บค่าบริการจากผู้ซื้อ (นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา)
ที่มาของข้อมูล
- ราคาซื้อขาย: ห้องสมุดข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (不動産情報ライブラリ) ของกระทรวงที่ดินฯ ญี่ปุ่น (MLIT) — ข้อมูลราคาปิดการขาย (成約価格情報) ปี 2021 – ไตรมาส 1/2026 ดาวน์โหลดไฟล์ CSV อย่างเป็นทางการจาก https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ Japan House Prices คำนวณค่ามัธยฐานเอง ตัวเลขในหน้านี้ไม่ใช่ตัวเลขที่ MLIT เผยแพร่หรือรับรอง
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 - ราคาประเมินที่ดิน: 都道府県地価調査＝基準地価（国土数値情報 L02） ณ 2026-07-01 (เผยแพร่ 2026-09-15) — https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L02-2026.html (CC BY 4.0（2018年以降のデータ。国土数値情報ダウンロードサイト利用規約）)
「国土数値情報（都道府県地価調査データ）」（国土交通省）（https://nlftp.mlit.go.jp/ksj/gml/datalist/KsjTmplt-L02-2026.html）を加工して作成 - ภาษีบ้านว่าง: เมืองเกียวโต「非居住住宅利活用促進税について」(อัปเดต 21 ส.ค. 2026, ตรวจสอบ 7 พ.ย. 2026)
- มินพาคุ: เมืองเกียวโต「「住宅宿泊事業」（民泊）に係る京都市の独自ルールについて」(อัปเดต 15 ต.ค. 2026)
- ค่าเช่า: สำนักงานสถิติญี่ปุ่น การสำรวจที่อยู่อาศัยและที่ดินปี 2023 (令和5年住宅・土地統計調査) ตารางที่ 122-4 ค่าเช่าต่อตร.ม. ของบ้านเช่าเอกชน (ณ 1 ต.ค. 2023 ไม่รวมบ้านที่ค่าเช่า 0 เยน ไม่รวมค่าส่วนกลาง) — e-Stat
- อัตราแลกเปลี่ยน: อัตราอ้างอิงของธนาคารกลางยุโรป (ECB) คำนวณข้ามสกุลบาท/เยน ณ วันที่ 2026-11-06: 100 เยน = 21.19 บาท — ECB euro reference rates ใช้อัตราเดียวนี้กับทุกปี
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ราคาซื้อขายในอดีตไม่ได้บอกราคาในอนาคต หน้านี้ไม่ใช่การประเมินราคา ไม่ใช่การเสนอขายทรัพย์ และไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือภาษี เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราแนะนำนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น จัดทำ 2026-11-08