Japan House Prices
ไทย
เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราแนะนำคุณให้รู้จักกับนายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาต ซึ่งเป็นผู้อธิบายทรัพย์และเจรจาทั้งหมด
คู่มือซื้อ · สำหรับคนไทย

บ้านญี่ปุ่นราคาถูก (อากิยะ): คนไทยซื้อได้ไหม และต้องดูอะไรก่อนจ่ายเงิน

บ้านญี่ปุ่นราคาแสนถูกที่เห็นในโซเชียลส่วนใหญ่คือ “อากิยะ” ( บ้านว่าง) หน้านี้ใช้สถิติทางการดูว่าญี่ปุ่นมีบ้านว่างกี่หลัง บ้านถูกซื้อขายกันอย่างไร และกฎที่คนซื้อครั้งแรกมักพลาด: สร้างใหม่ไม่ได้ ค่านายหน้าพิเศษของบ้านราคาต่ำ และภาษีที่เพิ่มขึ้นถ้าปล่อยบ้านทิ้งไว้

ตรวจสอบล่าสุด: 24 ตุลาคม 2026เวลาอ่าน: ประมาณ 10 นาทีแหล่งข้อมูล: สำนักงานสถิติญี่ปุ่น กระทรวงที่ดินฯ (MLIT) กฎหมายมาตรฐานอาคาร

สรุปสั้น

  • บ้านว่าง 9.002 ล้านหลัง หรือ 13.8% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ตามการสำรวจที่อยู่อาศัยและที่ดินปี 2023 (ณ 1 ต.ค. 2023) สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ทั้งจำนวนและสัดส่วน เพิ่มขึ้น 513,000 หลังจากปี 2018
  • ส่วนใหญ่ไม่ได้ประกาศขาย เกือบครึ่ง (4.436 ล้านหลัง) คือห้องเช่าที่รอผู้เช่า ที่ว่างเพราะรอขายมีเพียง 326,000 หลัง ส่วน “อากิยะ” ที่ถูกทิ้งไว้คือกลุ่ม “อื่นๆ” 3.856 ล้านหลัง (5.9% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด) ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว
  • คนไทยซื้อได้ เงื่อนไขเหมือนอสังหาฯ อื่นในญี่ปุ่น ไม่จำกัดสัญชาติ ผู้ที่ไม่ได้อาศัยในญี่ปุ่นต้องรายงานตามกฎหมายแลกเปลี่ยนเงินตราหลังซื้อ
  • บ้านราคาไม่เกิน 8 ล้านเยน นายหน้าเก็บค่านายหน้าได้สูงสุด 330,000 เยน (รวมภาษี) จากผู้ซื้อและผู้ขายแต่ละฝ่าย (กฎพิเศษตั้งแต่ 1 ก.ค. 2024) ซึ่งอาจสูงกว่าเพดานตามอัตราปกติ
  • เช็กก่อนจ่ายเงิน: ที่ดินสร้างบ้านใหม่ได้ไหม (ติดถนน) อายุอาคาร (ก่อนปี 1981 = มาตรฐานแผ่นดินไหวแบบเก่า) ทางเข้า น้ำประปาและท่อน้ำทิ้ง และค่าซ่อม บ้านถูกบางหลังค่าซ่อมแพงกว่าค่าบ้าน
  • ปล่อยทิ้งไว้ ค่าใช้จ่ายจะเพิ่ม ถ้าเทศบาลออก “คำแนะนำ” () อย่างเป็นทางการกับบ้านว่างที่ไม่ได้ดูแล ที่ดินนั้นจะเสียสิทธิลดภาษีที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย (ปกติลดฐานภาษีเหลือ 1/6 สำหรับ 200 ตร.ม. แรก)

ญี่ปุ่นมีบ้านว่างกี่หลัง

ตัวเลขมาจากการสำรวจที่อยู่อาศัยและที่ดิน () ที่สำนักงานสถิติ กระทรวงกิจการภายในฯ ของญี่ปุ่นทำทุก 5 ปี ผลปี 2023 (ประกาศ 25 ก.ย. 2024) แบ่งบ้านที่ไม่มีคนอยู่ดังนี้

ประเภทบ้านว่าง (2023)จำนวน (หลัง)สัดส่วนในบ้านว่าง
ว่างรอเช่า ()4,436,00049.3%
ว่างรอขาย ()326,0003.6%
บ้านพักตากอากาศ ฯลฯ ()384,0004.3%
อื่นๆ: ไม่ได้ให้เช่า ไม่ได้ขาย ไม่ใช่บ้านพัก3,856,00042.8%
รวมบ้านว่าง9,002,000100%

สิ่งที่น่าสังเกตมี 3 ข้อ

  • เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ใน 30 ปีจาก 1993 ถึง 2023 บ้านว่างเพิ่มขึ้นประมาณ 2 เท่า และอัตราบ้านว่างขึ้นจาก 13.6% (2018) เป็น 13.8%
  • บ้านว่างส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยว บ้านเดี่ยวที่ว่างมี 3.523 ล้านหลัง ในจำนวนนี้ 80.9% (2.851 ล้านหลัง) อยู่ในกลุ่ม “อื่นๆ” เช่น บ้านพ่อแม่ที่ได้รับมรดก หรือบ้านที่เจ้าของย้ายออกไป ส่วนห้องชุด/อพาร์ตเมนต์ที่ว่างส่วนใหญ่เป็นห้องเช่าว่างตามปกติ (78.5% ของอาคารชุดที่ว่างเป็นห้องรอเช่า)
  • “ว่างรอขาย” มีน้อย บ้านที่ว่างเพราะประกาศขายอยู่มีเพียง 3.6% ของบ้านว่าง บ้านว่างส่วนใหญ่ไม่ได้ออกสู่ตลาด เพราะเจ้าของยังไม่ตัดสินใจ ทายาทตกลงกันไม่ได้ หรือขายแล้วไม่คุ้มค่าใช้จ่าย

การสำรวจนี้มีตัวเลขรายจังหวัดและรายเมืองด้วย ตารางจัดอันดับจากเว็บอื่นมักปนอัตราบ้านว่างทั้งหมดกับอัตรา “อื่นๆ” ควรดูตารางทางการในแหล่งข้อมูลเอง

คนไทยซื้อบ้านว่างในญี่ปุ่นได้ไหม

ซื้อได้ ตามกฎหมาย บ้านว่างก็คือบ้านทั่วไป และญี่ปุ่นไม่จำกัดการถือครองที่ดินหรืออาคารตามสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ นักท่องเที่ยว ผู้มีถิ่นที่อยู่ หรือบริษัทต่างชาติ เป็นเจ้าของตามทะเบียนได้ทั้งหมด (ถือกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและบ้าน) แต่การซื้อบ้านไม่ได้ทำให้ได้วีซ่าหรือสิทธิพำนัก

ขั้นตอนเหมือนการซื้ออสังหาฯ อื่น

กฎอาจเปลี่ยนได้ เรื่องที่ญี่ปุ่นกำลังพิจารณาเกี่ยวกับการถือครองของชาวต่างชาติในปี 2026 สรุปพร้อมสถานะไว้ในหน้าติดตามกฎ (ภาษาอังกฤษ)

หาบ้านญี่ปุ่นราคาถูกได้ที่ไหน

  • ธนาคารบ้านว่างของเทศบาล () หลายเมืองทำรายชื่อบ้านว่างที่เจ้าของอยากขายหรือให้เช่าเอง บางแห่งมีเงื่อนไข (เช่น ต้องย้ายมาอยู่ในพื้นที่) บางแห่งจับคู่กับเจ้าของโดยตรงโดยไม่มีนายหน้า เงื่อนไขต่างกันแต่ละเมือง ต้องอ่านกฎของธนาคารบ้านว่างนั้น
  • ธนาคารบ้านว่างระดับประเทศ กระทรวงที่ดินฯ (MLIT) เลือก 2 บริษัทคือ LIFULL และ At Home ให้รวมรายชื่อจากเทศบาลไว้ในเว็บเดียว (ทดลอง ต.ค. 2017 เปิดจริง เม.ย. 2018) แต่ทรัพย์ยังเป็นของแต่ละเทศบาล
  • นายหน้าทั่วไป บ้านราคาถูกจำนวนมากซื้อขายผ่านนายหน้าในพื้นที่ที่มีใบอนุญาตเหมือนทรัพย์ปกติ นายหน้าต้องทำเอกสารอธิบายเรื่องสำคัญ () ซึ่งต้องเขียนข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น สร้างใหม่ได้ไหม ติดถนนอย่างไร

ถ้าซื้อตรงจากเจ้าของผ่านธนาคารบ้านว่างโดยไม่มีนายหน้า จะไม่มีใครมีหน้าที่ตามกฎหมายต้องทำเอกสารนั้นให้ ควรเผื่องบจ้างนักเขียนนิติกรรม () ดูทะเบียน และสถาปนิกหรือผู้ตรวจบ้านดูตัวอาคารแยกต่างหาก

ค่าใช้จ่ายจริงของบ้านญี่ปุ่นราคาถูก

ราคาประกาศมักเป็นตัวเลขที่เล็กที่สุด ยังมีค่าใช้จ่ายเหล่านี้เพิ่ม

  • ค่านายหน้า เพดานปกติสำหรับการซื้อขายเกิน 4 ล้านเยนคือ 3% ของราคา + 60,000 เยน (ไม่รวมภาษีบริโภค) แต่บ้านว่างราคาต่ำ () ราคาไม่เกิน 8 ล้านเยน ตามประกาศ MLIT ตั้งแต่ 1 ก.ค. 2024 นายหน้าเก็บได้ สูงสุด 300,000 เยน × 1.1 (330,000 เยน) จากผู้ซื้อและผู้ขายแต่ละฝ่าย (ต้องอธิบายและตกลงกันก่อน) บ้านราคา 3 ล้านเยนเพดานปกติจะต่ำกว่านี้มาก จึงควรคาดว่าจะใช้ตัวเลขที่สูงกว่านี้
  • ภาษีและการจดทะเบียน: ภาษีจดทะเบียน ภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ อากรแสตมป์ (ส่วนใหญ่คิดจากราคาประเมิน บ้านเก่าจึงต่ำมาก) และค่าบริการนักเขียนนิติกรรม รายการทั้งหมดดูค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น หรือคำนวณด้วยเครื่องคำนวณภาษีและค่าใช้จ่าย (ภาษาอังกฤษ)
  • ค่าซ่อม หลังคา ปลวก ท่อ บ่อเกรอะ สายไฟ ของบ้านที่ว่างมาหลายปี ก่อนเซ็นสัญญาควรให้ตรวจสภาพอาคาร () และขอใบเสนอราคาจากผู้รับเหมา เราไม่ใส่ตัวเลขค่าซ่อมเพราะไม่มีแหล่งทางการที่เชื่อถือได้ ถามผู้รับเหมาในพื้นที่
  • ของที่เจ้าของเดิมทิ้งไว้ บ้านว่างจำนวนมากยังมีของเต็มบ้าน ต้องเขียนในสัญญาว่าใครเป็นคนเคลียร์ และใครออกเงิน
  • ค่าดูแลรายปี ภาษีทรัพย์สิน (และภาษีผังเมืองในเขตที่กำหนด) ประกัน ค่าน้ำไฟเพื่อระบายอากาศ ค่ากำจัดหิมะในเขตหิมะตกหนัก และค่าคนดูแลถ้าอยู่ไทย

5 เรื่องที่ต้องเช็กก่อนเซ็นสัญญา

  1. ที่ดินนี้สร้างบ้านใหม่ได้ไหม? ตามกฎหมายมาตรฐานอาคาร ที่ดินโดยหลักต้องติดถนนที่กว้างตามเกณฑ์อย่างน้อย 2 เมตร (มาตรา 43) บ้านเก่าในซอยแคบหรือที่ดินแปลงหลังมักไม่ผ่านเกณฑ์นี้ จึงขายแบบ “สร้างใหม่ไม่ได้” () ซ่อมได้ตามปกติ แต่รื้อแล้วสร้างใหม่ไม่ได้ ทั้งการใช้งานและการขายต่อจึงจำกัด ถามนายหน้าและเช็กกับฝ่ายอาคารของเทศบาลด้วย
  2. มาตรฐานแผ่นดินไหว อาคารที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างก่อน 1 มิ.ย. 1981 ออกแบบตามมาตรฐานแผ่นดินไหวแบบเก่า บ้านว่างจำนวนมากอยู่ในช่วงนี้ ควรเช็กที่อยู่ในแผนที่ภัยพิบัติ (hazard map) ของเทศบาล
  3. ผังเมือง บ้านชนบทบางหลังอยู่ในเขตควบคุมการพัฒนา () ที่จำกัดการสร้างใหม่ หรือเป็นที่ดินเกษตรที่ต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการเกษตรก่อนโอน ทั้งสองอย่างอาจทำให้แผนของคุณทำไม่ได้
  4. น้ำและทางเข้า บ่อน้ำส่วนตัว ท่อน้ำใช้ร่วม บ่อเกรอะเก่า และถนนส่วนบุคคลพบได้บ่อย ถามว่าใครเป็นเจ้าของถนนและท่อ
  5. แผนทำที่พัก (Airbnb) ถ้าจะใช้บ้านว่างเป็นที่พักให้เช่ารายวัน ต้องแจ้งตามกฎหมายมินปาคุ (ไม่เกิน 180 คืนต่อปี) หรือขอใบอนุญาตโรงแรม ทำระบบป้องกันอัคคีภัย และบางเมืองเข้มงวดกว่า ดูกฎมินปาคุรายเมือง (ภาษาอังกฤษ)

ปล่อยบ้านทิ้งไว้ ภาษีจะเพิ่ม

ที่ดินที่มีบ้านตั้งอยู่มักได้ลดภาษีทรัพย์สินมาก ( กฎหมายภาษีท้องถิ่น มาตรา 349-3-2) 200 ตร.ม. แรกฐานภาษีเหลือ 1/6 ส่วนที่เกินเหลือ 1/3 (ภาษีผังเมือง 1/3 และ 2/3)

ตามกฎหมายมาตรการบ้านว่างฉบับแก้ไขที่มีผล 13 ธ.ค. 2023 เทศบาลแนะนำเจ้าของบ้านว่างที่ไม่ได้ดูแล () หรือบ้านว่างที่อันตรายแล้ว () ก่อน แล้วจึงออก “คำแนะนำ” อย่างเป็นทางการ () ได้ เมื่อมีคำแนะนำ ที่ดินนั้นจะหลุดจากสิทธิลดภาษีที่อยู่อาศัย ภาษีส่วนที่ดินอาจเพิ่มขึ้นมาก บ้านที่อันตรายอาจถูกสั่ง และสุดท้ายถูกรื้อโดยรัฐโดยเจ้าของเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย

บทเรียนสำหรับเจ้าของที่อยู่ไทยง่ายมาก: บ้านว่างต้องมีคนไปดูเป็นระยะ ตัดหญ้า หลังคาต้องไม่รั่ว และต้องมีคนติดต่อในญี่ปุ่น ไม่อย่างนั้นค่าดูแลจะแพงขึ้น

ซื้อบ้านว่างเพื่อลงทุนคุ้มไหม

เราไม่ให้คำแนะนำการลงทุน แต่ข้อมูลชี้ทางเดียวกัน: บ้านว่างถูกเพราะส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ที่คนอยากอยู่น้อย สถิติทางการมีบ้านว่าง 9 ล้านหลังและยังเพิ่มขึ้น นอกเมืองใหญ่และรีสอร์ตยอดนิยม การขายต่ออาจช้า และความต้องการเช่าอาจน้อย คนที่พอใจกับบ้านว่างมักซื้อเพื่อใช้เอง (บ้านพักวันหยุดหรือโปรเจกต์ระยะยาว) ไม่ใช่เพื่อเก็งกำไรระยะสั้น และเผื่องบซ่อมไว้แล้ว

ถ้าอยากดูราคาจริงก่อนตัดสินใจ เทียบราคาซื้อขายทางการได้ที่ราคาบ้านที่ญี่ปุ่น ราคาคอนโดโตเกียว ราคาคอนโดโอซาก้า และนิเซโกะ หรือดูซื้อคอนโดญี่ปุ่นหรือไทยดีกว่า

คำถามที่พบบ่อย

บ้านญี่ปุ่นราคาแสนถูก (ฟรีหรือ 1 เยน) มีจริงไหม?

มีเทศบาลหรือเจ้าของบางรายที่ขายถูกมาก แต่ผู้ซื้อยังต้องจ่ายภาษีการได้มา ค่าจดทะเบียน ค่านายหน้า และส่วนใหญ่มีค่าซ่อมก้อนใหญ่ ราคาเกือบฟรีมักหมายถึงบ้านที่ต้องซ่อมมาก สร้างใหม่ไม่ได้ หรือขายต่อยาก

คนไทยต้องอยู่ญี่ปุ่นถึงจะซื้อบ้านว่างได้ไหม?

ตามกฎหมายระดับประเทศไม่ต้อง แต่ธนาคารบ้านว่างของบางเทศบาลมีเงื่อนไขของตัวเอง เช่น ต้องย้ายมาอยู่ในพื้นที่ ต้องอ่านกฎของธนาคารบ้านว่างนั้น

ญี่ปุ่นมีบ้านว่างกี่หลัง?

9.002 ล้านหลัง หรือ 13.8% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ตามการสำรวจที่อยู่อาศัยและที่ดินปี 2023 ของสำนักงานสถิติญี่ปุ่น (ณ 1 ต.ค. 2023) ในจำนวนนี้ 3.856 ล้านหลังไม่ได้ให้เช่า ไม่ได้ขาย และไม่ใช่บ้านพัก

ซื้อบ้านว่างแล้วได้วีซ่าไหม?

ไม่ได้ การเป็นเจ้าของบ้านในญี่ปุ่นไม่ได้ให้วีซ่าหรือสิทธิพำนัก ต้องขอวีซ่าแยกตามเงื่อนไขของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ดูเรื่องวีซ่าในคู่มือคนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น

กำลังดูบ้านญี่ปุ่นราคาถูกอยู่ไหม?

เราแนะนำนายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตและเคยดูแลผู้ซื้อต่างชาติกับบ้านเก่าหรือบ้านชนบท เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไม่อธิบาย ไม่แนะนำทรัพย์ และไม่เจรจา ไม่เก็บเงินจากผู้ซื้อ นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา

Privacy

แหล่งข้อมูล

  1. สำนักงานสถิติ กระทรวงกิจการภายในฯ การสำรวจที่อยู่อาศัยและที่ดินปี 2023 (令和5年) สรุปผลพื้นฐาน (25 ก.ย. 2024): stat.go.jp PDF · หน้าแรกการสำรวจ: stat.go.jp/data/jyutaku
  2. MLIT ธนาคารบ้านว่าง/ที่ดินว่างระดับประเทศ (全国版空き家・空き地バンク): mlit.go.jp
  3. MLIT คำแนะนำผู้บริโภคเรื่องค่านายหน้า (รวมกฎพิเศษบ้านว่างราคาต่ำตั้งแต่ 1 ก.ค. 2024 ตรวจ 24 ต.ค. 2026): mlit.go.jp · ประกาศค่าตอบแทน: mlit.go.jp
  4. MLIT กฎหมายมาตรการบ้านว่าง (空家等対策の推進に関する特別措置法) และฉบับแก้ไขที่มีผล 13 ธ.ค. 2023: mlit.go.jp · มาตรการภาษีทรัพย์สิน: PDF สรุป, PDF กฎหมายภาษีท้องถิ่น
  5. กฎหมายมาตรฐานอาคาร (建築基準法) มาตรา 42–43: e-Gov

ตรวจสอบล่าสุด: 24 ตุลาคม 2026 ตัวเลขและกฎตรวจจากแหล่งทางการที่ลิงก์ไว้ในวันนั้น กฎเปลี่ยนได้ ก่อนลงมือควรเช็กกับเทศบาลและผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาต

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาด้านกฎหมาย ภาษี หรือการลงทุน Japan House Prices ไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ () และไม่อธิบาย แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ใดๆ ถ้าคุณขอให้แนะนำ นายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตจะดูแลการอธิบายทรัพย์และการซื้อขายทั้งหมด เราอาจได้ค่าแนะนำจากนายหน้า ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายเงินให้เรา