คำตอบสั้น ๆ
ผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่าย (gross yield = ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคา) ปี 2023 อยู่ที่ประมาณ 3.4–3.9% ในใจกลางโตเกียว (5 เขต) 3.7–4.9% ในใจกลางเกียวโต และ 4.9–5.4% ในฟุกุโอกะ (ชูโอ ฮากาตะ) ส่วนเขตชูโอของซัปโปโร 5.5% ถ้าใช้ราคาปี 2025 กับค่าเช่าปี 2023 เดิม ใจกลางโตเกียวลดเหลือ 2.4–3.4% เพราะราคาขึ้นเร็วกว่าตัวเลขค่าเช่าที่ปรับปรุง
ตัวเลขเหล่านี้เป็นค่าเฉลี่ยของพื้นที่เพื่อเทียบกัน ไม่ใช่การทำนาย และไม่ใช่ผลตอบแทนของห้องใดห้องหนึ่ง หลังหักค่าใช้จ่ายจะต่ำกว่านี้
ผลตอบแทนค่าเช่ารายเขต
ค่าเช่า = ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนต่อตร.ม. ของบ้านเช่าเอกชนในเขตนั้น ณ 1 ต.ค. 2023 (สัญญาที่มีอยู่จริง ไม่ใช่ราคาประกาศ ไม่รวมค่าส่วนกลาง) ราคา = ราคากลางต่อตร.ม. ที่ปิดการขายจริงของคอนโดมือสองในเขตเดียวกัน แสดงเฉพาะเขตที่ขายอย่างน้อย 20 รายการในปีนั้น โอซาก้าไม่มีในตารางเพราะข้อมูลค่าเช่าที่เราดึงมามีแค่ทั้งเมือง
| เขต | ค่าเช่า/ตร.ม./เดือน (2023) | ราคา/ตร.ม. (2023) | gross 2023 | ราคา/ตร.ม. (2025) | gross ที่ราคา 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| ชิโยดะ 千代田区 โตเกียว | ¥3,807 ≈807 บาท | ¥1,333,333 261 รายการ | 3.4% | ¥1,714,286 | 2.7% |
| ชูโอ 中央区 โตเกียว | ¥3,698 ≈784 บาท | ¥1,258,571 1,164 รายการ | 3.5% | ¥1,818,182 | 2.4% |
| มินาโตะ 港区 โตเกียว | ¥4,504 ≈954 บาท | ¥1,444,444 1,268 รายการ | 3.7% | ¥1,882,353 | 2.9% |
| ชินจูกุ 新宿区 โตเกียว | ¥3,486 ≈739 บาท | ¥1,076,923 975 รายการ | 3.9% | ¥1,225,000 | 3.4% |
| ชิบูย่า 渋谷区 โตเกียว | ¥3,622 ≈768 บาท | ¥1,288,889 693 รายการ | 3.4% | ¥1,571,429 | 2.8% |
| คามิเกียว 上京区 เกียวโต | ¥1,981 ≈420 บาท | ¥487,500 119 รายการ | 4.9% | ¥475,714 | 5.0% |
| นากาเกียว 中京区 เกียวโต | ¥2,131 ≈452 บาท | ¥700,000 269 รายการ | 3.7% | ¥747,727 | 3.4% |
| ฮิงาชิยามะ 東山区 เกียวโต | ¥1,772 ≈376 บาท | ¥493,333 32 รายการ | 4.3% | ¥533,333 | 4.0% |
| ชิโมเกียว 下京区 เกียวโต | ¥2,061 ≈437 บาท | ¥579,048 162 รายการ | 4.3% | ¥616,026 | 4.0% |
| ชูโอ (ซัปโปโร) 札幌市中央区 ซัปโปโร | ¥1,427 ≈302 บาท | ¥311,111 723 รายการ | 5.5% | ¥335,088 | 5.1% |
| ชูโอ (ฟุกุโอกะ) 福岡市中央区 ฟุกุโอกะ | ¥1,813 ≈384 บาท | ¥440,000 627 รายการ | 4.9% | ¥520,000 | 4.2% |
| ฮากาตะ 福岡市博多区 ฟุกุโอกะ | ¥1,622 ≈344 บาท | ¥362,500 495 รายการ | 5.4% | ¥450,000 | 4.3% |
คอลัมน์ 2025 ใช้ค่าเช่าปี 2023 เดิม จึงแสดงว่าผลตอบแทนลดลงจากราคาอย่างเดียว ถ้าค่าเช่าขึ้นด้วย ตัวเลขจริงจะสูงกว่านี้เล็กน้อย ราคารายเมือง: โตเกียว · เกียวโต · ซัปโปโร · โอซาก้า
ผลตอบแทนก่อนหัก vs สุทธิ: ตัวอย่างห้อง 50 ตร.ม. ที่มินาโตะ
คอนโดมือสอง 50 ตร.ม. ในเขตมินาโตะ ราคากลางต่อตร.ม. ปี 2025 ปล่อยเช่าระยะยาวแบบปกติ ซื้อด้วยเงินสด:
| ราคา (¥1,882,353/ตร.ม. × 50 ตร.ม.) | ¥94,117,650 ≈19.9 ล้านบาท |
| ค่าเช่าต่อปี (¥4,504/ตร.ม. × 50 ตร.ม. × 12) | ¥2,702,400 ≈572,660 บาท |
| ค่าบริษัทบริหารการเช่า 5% ของค่าเช่า (สมมติฐาน) | −¥135,120 ≈28,633 บาท |
| ค่าส่วนกลาง + เงินกองทุนซ่อมแซม ¥25,000/เดือน (สมมติฐาน) | −¥300,000 ≈63,572 บาท |
| ภาษีทรัพย์สิน + ภาษีผังเมืองต่อปี (เครื่องคำนวณของเรา) | −¥737,700 ≈156,325 บาท |
| รายได้สุทธิก่อนภาษีเงินได้ | ¥1,529,580 ≈324,130 บาท |
| ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ (ค่านายหน้า ภาษีการได้มา ค่าจดทะเบียน อากร) ดูค่าใช้จ่ายซื้อคอนโด | ¥5,920,982 ≈1.25 ล้านบาท |
| gross = ค่าเช่า ÷ ราคา | 2.87% |
| สุทธิ = รายได้สุทธิ ÷ (ราคา + ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ) | 1.53% |
ยังไม่ได้หัก: ช่วงห้องว่างและค่าหาผู้เช่าใหม่ ค่าซ่อมในห้อง ประกันภัย และภาษีเงินได้ญี่ปุ่นจากค่าเช่า
ภาษีค่าเช่าสำหรับเจ้าของที่อยู่เมืองไทย: หัก ณ ที่จ่าย 20.42%
ตามกรมสรรพากรญี่ปุ่น (国税庁 No.2884, กฎหมาย ณ 1 เม.ย. 2026, ตรวจสอบ 7 พ.ย. 2026) ค่าเช่าอสังหาในญี่ปุ่นที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น ผู้จ่ายต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 20.42% ยกเว้นเมื่อผู้เช่าเป็นบุคคลที่เช่าเป็นที่อยู่ของตัวเองหรือญาติ ภาษีที่ถูกหักเป็นการจ่ายล่วงหน้า เจ้าของยื่นแบบภาษีญี่ปุ่นผ่านตัวแทนภาษีเพื่อคำนวณภาษีจริงจากกำไร (หลังหักค่าใช้จ่ายและค่าเสื่อม) ภาษีในไทยของรายได้เดียวกันอยู่นอกขอบเขตหน้านี้ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญภาษีทั้งสองประเทศ
ทำไมผลตอบแทนในโฆษณาสูงกว่า
- โฆษณามักใช้ค่าเช่าประกาศหรือค่าเช่าที่บริษัทรับประกัน (サブリース) ซึ่งมักสูงกว่าค่าเฉลี่ยในการสำรวจทางการ
- บอกแค่ gross ตัวอย่างมินาโตะด้านบน gross กับสุทธิต่างกันประมาณ 1.3 จุดก่อนภาษีเงินได้
- ผลตอบแทน 8% ขึ้นไปมักมีเหตุผล: ไกล ตึกไม้ใกล้หมดอายุ ห้องเล็กมาก ที่ดินเช่า (借地権) หรือผู้เช่าเดิมที่ขึ้นค่าเช่าไม่ได้
- ผลตอบแทนเปลี่ยนตามราคา ราคาใจกลางโตเกียวขึ้นมากในปี 2024–25 จึงทำให้คอลัมน์ 2025 ต่ำกว่า 2023 ดูราคาคอนโดโตเกียวรายเดือน
อ่านต่อ
- คู่มือคนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น · กู้ซื้อบ้านญี่ปุ่น · การโอนเงินไปญี่ปุ่น
- คอนโดญี่ปุ่น vs ไทย · ขายบ้านที่ญี่ปุ่น · ซื้อบ้านได้วีซ่าไหม
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อคอนโดญี่ปุ่นปล่อยเช่าได้ผลตอบแทนกี่เปอร์เซ็นต์?
จากค่าเช่าเฉลี่ยทางการ (2023) หารราคาปิดการขาย ผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่าย (gross) ปี 2023 ใจกลางโตเกียว 3.4–3.9% เกียวโต 3.7–4.9% ฟุกุโอกะ 4.9–5.4% ถ้าใช้ราคาปี 2025 ใจกลางโตเกียวลดเหลือ 2.4–3.4% หลังหักค่าใช้จ่าย ตัวอย่างห้อง 50 ตร.ม. ที่มินาโตะเหลือประมาณ 1.5% ก่อนภาษีเงินได้ เป็นค่าเฉลี่ยของพื้นที่ ไม่ใช่ผลตอบแทนที่รับประกัน
ญี่ปุ่นน่าลงทุนอสังหาไหม?
เราไม่ตอบว่าน่าลงทุนหรือไม่ และไม่ทำนายว่าราคาจะขึ้น หน้านี้แสดงตัวเลขทางการให้เทียบเอง ผลตอบแทนจากค่าเช่าในใจกลางเมืองใหญ่ค่อนข้างต่ำ เพราะราคาสูง ส่วนที่ผลตอบแทนสูงมักมีเหตุผล เช่น ไกล ตึกเก่า ห้องเล็กมาก ให้ขอสัญญาเช่าจริงจากนายหน้า
คนไทยปล่อยเช่าบ้านที่ญี่ปุ่นต้องเสียภาษีอะไร?
ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัท (หรือไม่ใช่บุคคลที่เช่าอยู่เองหรือให้ญาติอยู่) ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 20.42% ของค่าเช่าที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น แล้วเจ้าของยื่นภาษีเงินได้ญี่ปุ่นผ่านตัวแทนภาษี (税務代理人) เพื่อคำนวณภาษีจริง นอกจากนี้มีภาษีทรัพย์สินรายปี ดูภาษีอสังหาญี่ปุ่นสำหรับคนไทย
อยู่เมืองไทย ปล่อยเช่าบ้านที่ญี่ปุ่นได้ไหม?
ได้ โดยทั่วไปจ้างบริษัทบริหารการเช่า (賃貸管理会社) ดูแลหาผู้เช่า เก็บค่าเช่า และซ่อมแซม ในตัวอย่างของเราคิดค่าบริหาร 5% ของค่าเช่า (สมมติฐาน) ค่าบริหารจริงขอใบเสนอราคาจากบริษัท
ทำ Airbnb ได้ผลตอบแทนสูงกว่าไหม?
ที่พักระยะสั้น (民泊) ตามกฎหมายระดับประเทศเปิดได้ไม่เกิน 180 คืนต่อปี และหลายเมืองมีกฎเพิ่ม คอนโดหลายแห่งห้ามในข้อบังคับอาคาร รายได้ไม่แน่นอนและค่าบริหารสูงกว่า ตรวจกฎของเมืองและข้อบังคับอาคารก่อนซื้อ
อยากซื้อคอนโดญี่ปุ่นไว้ปล่อยเช่า?
เราแนะนำนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นที่ได้รับใบอนุญาต (宅地建物取引業者) และมีประสบการณ์กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราแนะนำนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น เราไม่เก็บค่าบริการจากผู้ซื้อ (นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา)
ที่มาของข้อมูล
- ค่าเช่า: สำนักงานสถิติญี่ปุ่น การสำรวจที่อยู่อาศัยและที่ดินปี 2023 (令和5年住宅・土地統計調査) ตารางที่ 122-4 ค่าเช่าต่อตร.ม. ของบ้านเช่าเอกชน (ณ 1 ต.ค. 2023 ไม่รวมบ้านที่ค่าเช่า 0 เยน ไม่รวมค่าส่วนกลาง) — e-Stat
- ราคาซื้อขาย: ห้องสมุดข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (不動産情報ライブラリ) ของกระทรวงที่ดินฯ ญี่ปุ่น (MLIT) — ข้อมูลราคาปิดการขาย (成約価格情報) ปี 2021 – ปี 2025 ดาวน์โหลดไฟล์ CSV อย่างเป็นทางการจาก https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ Japan House Prices คำนวณค่ามัธยฐานเอง ตัวเลขในหน้านี้ไม่ใช่ตัวเลขที่ MLIT เผยแพร่หรือรับรอง
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 - ราคาฟุกุโอกะ: ข้อมูลราคาปิดการขายอย่างเป็นทางการของจังหวัดฟุกุโอกะ (แบบเดียวกับหน้าภาษาอังกฤษ Japan rental yield by ward)
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย: 国税庁 タックスアンサー No.2884「非居住者等に不動産の賃借料を支払ったとき」 — nta.go.jp (ตรวจสอบ 7 พ.ย. 2026)
- ภาษีทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายตอนซื้อ: คำนวณด้วยเครื่องคำนวณภาษีของเรา (อัตราตามกฎหมาย ดูที่มาในหน้านั้น)
- อัตราแลกเปลี่ยน: อัตราอ้างอิงของธนาคารกลางยุโรป (ECB) คำนวณข้ามสกุลบาท/เยน ณ วันที่ 2026-11-06: 100 เยน = 21.19 บาท — ECB euro reference rates ใช้อัตราเดียวนี้กับทุกปี
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ราคาซื้อขายในอดีตไม่ได้บอกราคาในอนาคต หน้านี้ไม่ใช่การประเมินราคา ไม่ใช่การเสนอขายทรัพย์ และไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือภาษี เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราแนะนำนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น จัดทำ 2026-11-08