สรุปตัวเลข
ปี 2025 คอนโดมือสองใน 4 เขตใจกลางโอซาก้าซื้อขายที่ราคากลาง 10.8 ล้านบาท (51.0 ล้านเยน) หรือ 175,900 บาท/ตร.ม. (¥833,333) สูงขึ้น +39% จากปี 2021 เขตคิตะ (ย่านอุเมดะ) แพงที่สุดที่ 200,500 บาท/ตร.ม. ส่วนเขตนานิวะ ถูกที่สุดที่ 143,500 บาท/ตร.ม. ไตรมาสแรกของปี 2026 (ข้อมูลบางส่วน) ราคากลางทุกประเภทอยู่ที่ 11.3 ล้านบาท (53.5 ล้านเยน) จาก 592 รายการ
แนวโน้มราคาคอนโดมือสอง 2021–2025
เฉพาะราคาปิดการขายของนายหน้า (成約価格) ซึ่ง MLIT เผยแพร่ตั้งแต่ปี 2021 ตัวเลขบาททุกปีใช้อัตราแลกเปลี่ยนวันนี้อัตราเดียว จึงไม่ใช่อัตราในอดีต
| ปี | จำนวน | ราคากลาง | ราคากลางต่อตร.ม. |
|---|---|---|---|
| 2021 | 1,563 | 7.81 ล้านบาท 37.0 ล้านเยน | 126,600 บาท/ตร.ม. ¥600,000 |
| 2022 | 1,747 | 7.81 ล้านบาท 37.0 ล้านเยน | 131,900 บาท/ตร.ม. ¥625,000 |
| 2023 | 1,930 | 8.44 ล้านบาท 40.0 ล้านเยน | 143,500 บาท/ตร.ม. ¥680,000 |
| 2024 | 2,175 | 9.50 ล้านบาท 45.0 ล้านเยน | 156,200 บาท/ตร.ม. ¥740,000 |
| 2025 | 2,469 | 10.8 ล้านบาท 51.0 ล้านเยน | 175,900 บาท/ตร.ม. ¥833,333 |
ราคาคอนโดรายเขต (2025)
ราคากลางคอนโดมือสองปี 2025 การเปลี่ยนแปลงเทียบราคาต่อตร.ม. ปี 2021 กับ 2025 จำนวนรายการนับทุกประเภททรัพย์
| เขต | จำนวน 2021–2025 | จำนวน 2025 | ราคากลาง 2025 | ต่อตร.ม. 2025 | ต่อตร.ม. เทียบ 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| คิตะ 北区 | 3,417 | 870 | 13.2 ล้านบาท 62.5 ล้านเยน | 200,500 บาท/ตร.ม. ¥950,000 | +47% |
| ชูโอ 中央区 | 3,464 | 856 | 10.6 ล้านบาท 50.0 ล้านเยน | 175,900 บาท/ตร.ม. ¥833,333 | +39% |
| นิชิ 西区 | 2,328 | 569 | 10.1 ล้านบาท 48.0 ล้านเยน | 166,000 บาท/ตร.ม. ¥786,667 | +50% |
| นานิวะ 浪速区 | 813 | 213 | 4.22 ล้านบาท 20.0 ล้านเยน | 143,500 บาท/ตร.ม. ¥680,000 | +19% |
ราคาคอนโดโอซาก้าล่าสุด: ไตรมาส 1/2026 เทียบปีก่อน
ราคาปิดการขายคอนโดมือสองไตรมาสล่าสุดในข้อมูล MLIT ที่เราดึงมา เทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2025 (ฤดูกาลเดียวกัน) 4 เขตใจกลางรวมกัน: 584 รายการ ราคากลางต่อตร.ม. 182,900 บาท/ตร.ม. (¥866,667) +12% จาก ¥775,000 ราคากลางต่อห้อง 11.2 ล้านบาท (53.0 ล้านเยน) พื้นที่กลาง 65 ตร.ม.
| เขต | จำนวน ไตรมาส 1/2026 | ราคากลางต่อตร.ม. | ไตรมาสเดียวกัน 2025 | เปลี่ยนแปลง |
|---|---|---|---|---|
| คิตะ 北区 | 208 | 211,000 บาท/ตร.ม. ¥1,000,000 | ¥890,598 | +12% |
| ชูโอ 中央区 | 176 | 180,100 บาท/ตร.ม. ¥853,571 | ¥720,000 | +19% |
| นิชิ 西区 | 151 | 162,800 บาท/ตร.ม. ¥771,429 | ¥768,889 | +0% |
| นานิวะ 浪速区 | 49 | 154,800 บาท/ตร.ม. ¥733,333 | ¥640,000 | +15% |
ราคากลางของไตรมาสเดียวเปลี่ยนตามห้องที่ขายได้ในไตรมาสนั้น (ขนาด อายุตึก ทำเล) ไม่ใช่ราคาของห้องเดิม แสดงเฉพาะเขตที่มีอย่างน้อย 10 รายการทั้งสองปี
แยกตามประเภททรัพย์ (2021–2025)
ฐานของราคาต่อตร.ม. ต่างกัน (คอนโด = พื้นที่ห้อง, บ้าน = พื้นที่ดิน) จึงเทียบต่อตร.ม. ได้เฉพาะในประเภทเดียวกัน ข้อมูลราคาปิดการขายไม่มีการขายที่ดินเปล่า
| ประเภท | จำนวน | ราคากลาง | ต่อตร.ม. |
|---|---|---|---|
| คอนโดมือสอง 中古マンション等 | 9,884 | 8.86 ล้านบาท 42.0 ล้านเยน | 145,000 บาท/ตร.ม. ¥687,228 · พื้นที่ห้อง |
| บ้าน/อาคารพร้อมที่ดิน 宅地(土地と建物) | 138 | 8.97 ล้านบาท 42.5 ล้านเยน | 147,700 บาท/ตร.ม. ¥700,000 · พื้นที่ดิน |
ลงทุนคอนโดโอซาก้า: 4 เรื่องที่ต้องรู้ก่อน (ข้อมูลทางการ)
เราไม่ให้คำแนะนำการลงทุน และไม่บอกผลตอบแทนหรือราคาในอนาคต ด้านล่างคือข้อเท็จจริงจากหน่วยงานรัฐที่ควรรู้ก่อนลงทุนคอนโดในโอซาก้า (ตรวจ 24 ต.ค. 2026)
- ค่าเช่าเฉลี่ย: การสำรวจที่อยู่อาศัยและที่ดินปี 2023 ของรัฐบาลญี่ปุ่น บ้านเช่าเอกชน (民営借家) ทั้งเมืองโอซาก้ามีค่าเช่าเฉลี่ย ¥1,809 ต่อตร.ม. ต่อเดือน (400 บาท/ตร.ม./เดือน ไม่รวมค่าส่วนกลาง) ทั่วประเทศ ¥1,509 ตัวเลขนี้เป็นค่าเฉลี่ยทุกตึกทุกอายุ ไม่ใช่เฉพาะ 4 เขตใจกลาง ห้องจริงอาจสูงหรือต่ำกว่ามาก ขอสัญญาเช่าและค่าเช่าจริงของห้องจากนายหน้า
- Airbnb: เมืองโอซาก้าปิดรับคำขอใหม่ของ 民泊เขตพิเศษ (特区民泊) ตั้งแต่ 29 พ.ค. 2026 (ที่ได้รับอนุมัติก่อนหน้ายังทำต่อได้) ช่องทางที่เหลือคือแจ้งตามกฎหมายมินปาคุ (ไม่เกิน 180 คืนต่อปี) หรือใบอนุญาตโรงแรม และคอนโดส่วนใหญ่ห้ามทำที่พักรายวันในข้อบังคับนิติบุคคล (管理規約) ดูกฎมินปาคุรายเมือง (ภาษาอังกฤษ)
- ภาษีค่าเช่า: ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัท (หรือจ่ายค่าเช่าเพื่อธุรกิจ) ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 20.42% จากค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของที่ไม่ได้อยู่ญี่ปุ่น (กรมสรรพากรญี่ปุ่น No.2880) แล้วเจ้าของยื่นแบบประจำปีเพื่อคำนวณภาษีจริง ดูภาษีอสังหาญี่ปุ่นสำหรับคนต่างชาติ
- ค่าใช้จ่ายตอนซื้อและรายปี: ค่านายหน้า ภาษีการได้มา ค่าจดทะเบียน ภาษีทรัพย์สินรายปี ค่าส่วนกลาง (管理費) และเงินกองทุนซ่อมแซม (修繕積立金) ต้องหักออกจากค่าเช่าก่อนคิดว่าคุ้มไหม ดูค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น และการโอนเงินที่การโอนเงินซื้อบ้านญี่ปุ่น
เทียบกับตลาดอื่น: ราคาคอนโดโตเกียว · ซื้อคอนโดญี่ปุ่นหรือไทยดีกว่า · บ้านญี่ปุ่นราคาถูก (อากิยะ)
ราคาคอนโดโอซาก้าเทียบกรุงเทพ: ข้อมูลทางการเทียบอะไรได้บ้าง
คนไทยมักถามว่า “คอนโดโอซาก้าแพงกว่ากรุงเทพแค่ไหน” ข้อมูลทางการของสองประเทศวัดคนละแบบ จึงเทียบได้เฉพาะทิศทางราคา ยังเทียบราคาบาทต่อตร.ม. ตรง ๆ ไม่ได้
| โอซาก้า 4 เขตใจกลาง | กรุงเทพฯ และปริมณฑล | |
|---|---|---|
| ข้อมูลทางการ | ราคาปิดการขายจริงคอนโดมือสอง (MLIT 成約価格) | ดัชนีราคาห้องชุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (จากข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาร) |
| หน่วย | เยนต่อตร.ม. (ราคาจริง) | ดัชนี ปี 2554 (2011) = 100 |
| ราคาต่อตร.ม. | 175,900 บาท/ตร.ม. (¥833,333) ปี 2025 | ธปท. ไม่เผยแพร่ราคาต่อตร.ม. (ต้องตรวจจากแหล่งทางการอื่น) |
| เปลี่ยนแปลง 2021→2025 | +39% (เงินเยน) | +10% (เฉลี่ย 4 ไตรมาส 180.4→198.5) |
| ไตรมาส 1/2026 เทียบปีก่อน | +12% | +1.9% (200.5→204.4) |
| ล่าสุดของกรุงเทพฯ | — | ไตรมาส 3/2026 = 204.2 (+4.7% เทียบไตรมาส 3/2025) |
- อ่านอย่างไร: ช่วงปี 2021–2025 ราคาคอนโดมือสองใจกลางโอซาก้าในรูปเงินเยนขึ้นเร็วกว่าดัชนีราคาห้องชุดกรุงเทพฯ แต่คนไทยจ่ายเป็นเงินบาท ค่าเงินเยนเทียบบาทที่เปลี่ยนไปทำให้ตัวเลขในรูปบาทไม่เท่ากับในรูปเยน (ตารางบนหน้านี้ใช้อัตราแลกเปลี่ยนวันนี้อัตราเดียว)
- วิธีวัดต่างกัน: ตัวเลขญี่ปุ่นคือราคากลางของห้องที่ขายได้จริงในแต่ละช่วง (ห้องที่ขายเปลี่ยนไปทุกปี) ส่วนดัชนีของ ธปท. ปรับคุณลักษณะห้องให้เทียบกันได้ (hedonic) จึงเป็นการเทียบคร่าว ๆ เท่านั้น
- เรื่องที่ต่างกันมากกว่าราคา: ญี่ปุ่นไม่มีโควตาต่างชาติ 49% และชาวต่างชาติถือที่ดินได้ แต่ภาษีรายปีและค่าใช้จ่ายตอนซื้อสูงกว่าไทย ดูที่ ซื้อคอนโดญี่ปุ่นหรือไทยดีกว่า · ภาษีอสังหาญี่ปุ่นสำหรับคนไทย · โอนเงินไปซื้ออสังหาญี่ปุ่น
เราไม่ทำนายราคาและไม่บอกว่าที่ไหนลงทุนคุ้มกว่า ตัวเลขทั้งหมดเป็นข้อมูลในอดีต
คำถามที่พบบ่อย
ราคาคอนโดโอซาก้าเท่าไหร่?
ปี 2025 คอนโดมือสองใน 4 เขตใจกลางโอซาก้า (คิตะ ชูโอ นิชิ นานิวะ) ปิดการขายที่ราคากลาง 10.8 ล้านบาท (51.0 ล้านเยน) หรือ 175,900 บาท/ตร.ม. (¥833,333) สูงขึ้น +39% จากปี 2021
เขตไหนในโอซาก้าแพงที่สุด?
ต่อตร.ม. เขตคิตะ (北区) ซึ่งมีย่านอุเมดะแพงที่สุดที่ 200,500 บาท/ตร.ม. ส่วนเขตนานิวะ (浪速区) ถูกที่สุดที่ 143,500 บาท/ตร.ม. เทียบกับโตเกียวดูได้ที่ ราคาคอนโดโตเกียว
คนไทยซื้อคอนโดในโอซาก้าได้ไหม?
ได้ ญี่ปุ่นไม่จำกัดสัญชาติหรือถิ่นที่อยู่ของผู้ซื้อ ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและที่ดินได้ แต่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม เช่น ภาษีการได้มา ค่านายหน้า และผู้ที่ไม่ได้อยู่ในญี่ปุ่นกู้ธนาคารได้ยาก ดูขั้นตอนที่ คู่มือคนไทยซื้อบ้านที่ญี่ปุ่น และ ค่าใช้จ่ายในการซื้อคอนโด
ลงทุนคอนโดโอซาก้าคุ้มไหม?
เราไม่ทำนายราคาและไม่บอกผลตอบแทน ข้อมูลทางการบอกได้เพียงว่า ราคาต่อตร.ม. คอนโดมือสองใน 4 เขตใจกลางเปลี่ยนไป +39% จากปี 2021 ถึง 2025 และค่าเช่าบ้านเช่าเอกชนเฉลี่ยทั้งเมืองโอซาก้าอยู่ที่ ¥1,809 ต่อตร.ม. ต่อเดือน (สำรวจปี 2023) ก่อนตัดสินใจ ให้ขอค่าเช่าจริงของตึก ค่าส่วนกลาง และเงินกองทุนซ่อมแซมจากนายหน้า แล้วหักภาษีและค่าบริหาร
ซื้อคอนโดโอซาก้าทำ Airbnb ได้ไหม?
ส่วนใหญ่ยาก เมืองโอซาก้าปิดรับคำขอใหม่ของ “民泊เขตพิเศษ” (特区民泊) ตั้งแต่ 29 พ.ค. 2026 ช่องทางที่เหลือคือแจ้งตามกฎหมายมินปาคุ (ไม่เกิน 180 คืนต่อปี และห้ามในเขตที่อยู่อาศัยบางประเภท) และคอนโดส่วนใหญ่ห้ามทำที่พักรายวันในข้อบังคับนิติบุคคล (管理規約) ต้องเช็กข้อบังคับก่อนซื้อ
ราคาคอนโดโอซาก้าเทียบกรุงเทพ ต่างกันแค่ไหน?
เทียบราคาต่อตร.ม. ตรง ๆ ไม่ได้ เพราะธนาคารแห่งประเทศไทยเผยแพร่เพียงดัชนีราคาห้องชุด ไม่มีราคาบาทต่อตร.ม. ที่เป็นราคาซื้อขายจริง สิ่งที่เทียบได้คือการเปลี่ยนแปลง: ราคาต่อตร.ม. คอนโดมือสองใน 4 เขตใจกลางโอซาก้า +39% จากปี 2021 ถึง 2025 (เงินเยน) ส่วนดัชนีราคาห้องชุดกรุงเทพฯ และปริมณฑลของ ธปท. +10% ในช่วงเดียวกัน (เฉลี่ย 4 ไตรมาส) ดูตารางที่ โอซาก้าเทียบกรุงเทพ
ราคาคอนโดโอซาก้าล่าสุดเท่าไหร่?
ไตรมาส 1/2026 คอนโดมือสองใน 4 เขตใจกลางโอซาก้าปิดการขาย 584 รายการ ราคากลางต่อตร.ม. 182,900 บาท/ตร.ม. (¥866,667) +12% เทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ราคากลางต่อห้อง 11.2 ล้านบาท (53.0 ล้านเยน)
สนใจซื้อคอนโดในโอซาก้า?
เราแนะนำนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นที่ได้รับใบอนุญาต (宅地建物取引業者) และมีประสบการณ์กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราแนะนำนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น เราไม่เก็บค่าบริการจากผู้ซื้อ (นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา)
ที่มาของข้อมูล
- ราคาซื้อขาย: ห้องสมุดข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (不動産情報ライブラリ) ของกระทรวงที่ดินฯ ญี่ปุ่น (MLIT) — ข้อมูลราคาปิดการขาย (成約価格情報) ปี 2021 – 2026Q1 ดาวน์โหลดไฟล์ CSV อย่างเป็นทางการจาก https://www.reinfolib.mlit.go.jp/ (ดึงข้อมูล 2026-09-29) Japan House Prices คำนวณค่ามัธยฐานเอง ตัวเลขในหน้านี้ไม่ใช่ตัวเลขที่ MLIT เผยแพร่หรือรับรอง
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 - อัตราแลกเปลี่ยน: อัตราอ้างอิงของธนาคารกลางยุโรป (ECB) คำนวณข้ามสกุลบาท/เยน ณ วันที่ 2026-11-05: 100 เยน = 21.10 บาท — ECB euro reference rates ใช้อัตราเดียวนี้กับทุกปี
- ค่าเช่า: สำนักงานสถิติญี่ปุ่น การสำรวจที่อยู่อาศัยและที่ดินปี 2023 (令和5年住宅・土地統計調査) ตารางที่ 122-4 ค่าเช่าต่อตร.ม. ของพื้นที่รวม (ไม่รวมบ้านที่ค่าเช่า 0 เยน ไม่รวมค่าส่วนกลาง) — e-Stat (ตรวจ 24 ต.ค. 2026)
- 民泊เขตพิเศษ: เมืองโอซาก้า ประกาศปิดรับคำขอใหม่ 29 พ.ค. 2026 — city.osaka.lg.jp (ตรวจ 24 ต.ค. 2026)
- ดัชนีราคาห้องชุดกรุงเทพฯ: ธนาคารแห่งประเทศไทย EC_EI_008_S4 Residential Property Price Index — Condominium price index, Bangkok and vicinities (2011 = 100, ปรับปรุงล่าสุด 31 ต.ค. 2026) — app.bot.or.th (ตรวจ 4 พ.ย. 2026)
- ภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า: กรมสรรพากรญี่ปุ่น Tax Answer No.2880 — nta.go.jp (ตรวจ 24 ต.ค. 2026)
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ: ราคาซื้อขายในอดีตไม่ได้บอกราคาในอนาคต หน้านี้ไม่ใช่การประเมินราคา ไม่ใช่การเสนอขายทรัพย์ และไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เราแนะนำนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตในญี่ปุ่น จัดทำ 2026-11-06