สรุปสั้น ๆ
- โควตาต่างชาติ: ไทยมี (รวมกันไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 19 ทวิ) ญี่ปุ่นไม่มี ซื้อห้องไหนก็ได้ถ้าผู้ขายตกลง
- ที่ดิน: ในไทยคนต่างด้าวโดยหลักถือกรรมสิทธิ์ที่ดินไม่ได้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน หมวด 8) ในญี่ปุ่นคนไทยซื้อที่ดินและบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรได้เหมือนคนญี่ปุ่น
- ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ: ญี่ปุ่นรวมมักประมาณ 5–10% ของราคา (ค่านายหน้า ภาษีได้มาฯ ภาษีจดทะเบียน อากร) ในไทยค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ส่วนใครจ่ายเท่าไรตกลงกันในสัญญา
- ภาษีรายปี: ญี่ปุ่นสูงกว่าชัดเจน (ภาษีทรัพย์สิน 1.4% + ภาษีผังเมืองไม่เกิน 0.3% ของราคาประเมิน มีส่วนลดสำหรับที่ดินใต้ที่อยู่อาศัย) ไทยมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งอัตราสำหรับที่อยู่อาศัยต่ำ
- ตอนขาย: ญี่ปุ่นเก็บภาษีจากกำไร (ถือเกิน 5 ปี 15.315% ไม่เกิน 5 ปี 30.63%) และผู้ซื้อหัก 10.21% ไว้ก่อน ไทยเก็บจากราคา เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าขายภายใน 5 ปี
- คนไทยในญี่ปุ่นมีหน้าที่เพิ่ม: ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นต้องรายงานกระทรวงการคลังญี่ปุ่นภายใน 20 วันหลังซื้อ และต้องแจ้งสัญชาติตอนจดทะเบียน (ตั้งแต่ 5 ต.ค. 2026)
ตารางเทียบ: ซื้อคอนโดญี่ปุ่นกับไทย สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ
| หัวข้อ | ญี่ปุ่น (คนไทยซื้อ) | ไทย (คนต่างชาติซื้อ) |
|---|---|---|
| โควตาต่างชาติในคอนโด | ไม่มี | รวมกันไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด (ณ ขณะจดทะเบียนอาคารชุด) |
| ที่ดิน / บ้านเดี่ยว | ซื้อเป็นกรรมสิทธิ์ถาวรได้ (所有権) | โดยหลักไม่ได้ (ข้อยกเว้นแคบ เช่น รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม หรือลงทุน 40 ล้านบาทตามมาตรา 96 ทวิ ขอซื้อเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ต้องได้รับอนุญาต) |
| เงื่อนไขเงินที่ใช้ซื้อ | ไม่มีเงื่อนไขพิเศษ แต่ต้องรายงานหลังซื้อ (FEFTA) และการโอนเงินจากไทยต้องทำตามเกณฑ์ ธปท. | กลุ่มที่พบบ่อยคือผู้ที่นำเงินตราต่างประเทศเข้าไทย หรือถอนจากบัญชีเงินตราต่างประเทศ (มาตรา 19 (5)) |
| ภาษีพิเศษสำหรับต่างชาติ | ไม่มี | ไม่มีภาษีซื้อเพิ่มเฉพาะต่างชาติในค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน |
| ค่าธรรมเนียม / ภาษีตอนซื้อ | รวมมักประมาณ 5–10% ของราคา | ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน (ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันว่าใครจ่าย) |
| ภาษีรายปี | 1.4% + ไม่เกิน 0.3% ของราคาประเมิน (ลดได้สำหรับที่ดินใต้ที่อยู่อาศัย) | ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราที่อยู่อาศัยต่ำ (ท้องถิ่นเรียกเก็บ) |
| ภาษีตอนขาย | คิดจากกำไร 15.315% / 30.63% + ผู้ซื้อหัก 10.21% ของราคาไว้ก่อน | คิดจากราคา: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ขายภายใน 5 ปี) หรืออากรแสตมป์ + ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย |
| รายงาน / แจ้งข้อมูล | ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่รายงานภายใน 20 วัน และแจ้งสัญชาติตอนจดทะเบียน | จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน พร้อมหลักฐานเงินจากต่างประเทศ |
ตารางนี้สรุปกฎ ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน รายละเอียดและแหล่งอ้างอิงอยู่ในหัวข้อด้านล่าง
ตลาดอสังหาญี่ปุ่นกับไทย: กฎการถือครองของชาวต่างชาติ
ไทย: คอนโดได้ภายใต้โควตา 49% ที่ดินโดยหลักไม่ได้
พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 19 ให้คนต่างด้าวบางกลุ่มถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ เช่น ผู้ที่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร และผู้ที่นำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินตราต่างประเทศ (มาตรา 19 (5)) ส่วนมาตรา 19 ทวิ (แก้ไขโดยฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551) กำหนดว่าคนต่างด้าวทั้งหมดในอาคารชุดหนึ่งถือรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ณ ขณะขอจดทะเบียนอาคารชุด ถ้าโควตาเต็ม ห้องที่เหลือขายให้ต่างชาติไม่ได้
ส่วนที่ดิน ประมวลกฎหมายที่ดินหมวด 8 จำกัดสิทธิของคนต่างด้าว (มาตรา 86) คนต่างด้าวได้ที่ดินเฉพาะกรณีแคบ ๆ เช่น รับมรดกในฐานะทายาทโดยธรรม (มาตรา 93) หรือนำเงินเข้ามาลงทุน 40 ล้านบาทแล้วขอซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ (มาตรา 96 ทวิ ต้องได้รับอนุญาต) กรมที่ดินยังเตือนว่าการให้คนไทยถือที่ดินแทนคนต่างด้าว (นอมินี) ผิดกฎหมาย
ญี่ปุ่น: ไม่มีโควตา ซื้อได้ทั้งคอนโด บ้าน และที่ดิน
ญี่ปุ่นไม่จำกัดการซื้ออสังหาฯ ตามสัญชาติ คนไทยที่อยู่ในไทยซื้อคอนโด บ้าน หรือที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ถาวร (所有権) ได้ ไม่ต้องมีวีซ่าหรือถิ่นที่อยู่ ขายต่อและส่งต่อเป็นมรดกได้ (ยกเว้นทรัพย์บนที่ดินเช่า 借地権 ที่มีอายุสัญญา ดูซื้อคอนโดญี่ปุ่นถือครองกี่ปี) สิ่งที่ต้องทำเพิ่มคือรายงานหลังซื้อภายใน 20 วันถ้าเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น (FEFTA) และแจ้งสัญชาติตอนจดทะเบียนตั้งแต่ 5 ต.ค. 2026 (รายละเอียด) ส่วนพื้นที่รอบฐานทัพหรือสถานที่สำคัญมีกฎหมายที่ดินสำคัญ (重要土地等調査法) ซึ่งใช้กับทุกสัญชาติ (Is Japan banning foreign buyers? ภาษาอังกฤษ)
ซื้อบ้านญี่ปุ่นแล้วได้วีซ่าไหม? ไม่ได้ ญี่ปุ่นไม่มีวีซ่าจากการซื้ออสังหาฯ (ดูวีซ่าซื้อบ้านญี่ปุ่น) การเลือกประเทศจึงไม่ควรตั้งอยู่บนเรื่องวีซ่า
ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ: ญี่ปุ่นสูงกว่า
ญี่ปุ่น (ต่างชาติจ่ายอัตราเดียวกับคนญี่ปุ่น):
- ค่านายหน้า: เพดาน 3% + 60,000 เยน + VAT 10% (ราคาเกิน 4 ล้านเยน) เป็นเพดาน ไม่ใช่ราคาตายตัว
- ภาษีได้มาซึ่งอสังหาฯ: ที่ดินและอาคารที่อยู่อาศัย 3% อาคารอื่น 4% ของราคาประเมิน (ถึง 31 มี.ค. 2027)
- ภาษีจดทะเบียนโอน: ที่ดิน 1.5% (ถึง 31 มี.ค. 2029) อาคาร 2% ของราคาประเมิน
- อากรแสตมป์บนสัญญา เช่น 10–50 ล้านเยน 10,000 เยน (อัตราลดถึง 31 มี.ค. 2027) และค่า司法書士 (ผู้ดำเนินการจดทะเบียน)
รวมแล้วมักประมาณ 5–10% ของราคา ดูตัวอย่างคำนวณเป็นบาทที่ค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น
ไทย (กรมที่ดิน): ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เกี่ยวกับฝั่งผู้ขาย แต่ในทางปฏิบัติผู้ซื้อผู้ขายตกลงแบ่งกันได้ในสัญญา รัฐบาลไทยเคยมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเป็นช่วง ๆ สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่สูง เงื่อนไขเปลี่ยนตามรอบ ตรวจสอบกับกรมที่ดินก่อนโอน
ภาษีรายปี: ญี่ปุ่นสูงกว่าชัดเจน
ญี่ปุ่น: ภาษีทรัพย์สินถาวร (固定資産税) 1.4% และภาษีผังเมือง (都市計画税) ไม่เกิน 0.3% ของราคาประเมิน ผู้ที่เป็นเจ้าของ ณ 1 มกราคม จ่ายทั้งปี ที่ดินใต้ที่อยู่อาศัย 200 ㎡ แรกต่อยูนิตคิดแค่ 1/6 (ภาษีผังเมือง 1/3) แต่บ้านพักตากอากาศไม่ได้ลด นอกจากนี้คอนโดญี่ปุ่นมีค่าส่วนกลางและเงินกองทุนซ่อมแซมรายเดือน ดูรายละเอียดที่ภาษีอสังหาญี่ปุ่นสำหรับคนต่างชาติ
ไทย: มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562) ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเรียกเก็บ อัตราสำหรับที่อยู่อาศัยต่ำ และขึ้นกับว่าเป็นบ้านหลังหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้านหรือไม่ ตรวจอัตราและการประเมินของห้องคุณกับสำนักงานเขตหรือเทศบาล
ตอนขายต่อ: ญี่ปุ่นคิดจากกำไร ไทยคิดจากราคา
ญี่ปุ่น: ภาษีเงินได้จากการขายคิดจากกำไร ถือเกิน 5 ปี (นับถึง 1 ม.ค. ของปีที่ขาย) 15.315% ไม่เกิน 5 ปี 30.63% ถ้าไม่มีกำไรก็ไม่มีภาษีส่วนนี้ แต่ถ้าผู้ขายเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น ผู้ซื้อมักต้องหัก 10.21% ของราคาขายไว้ก่อน (NTA No.2879) แล้วผู้ขายยื่นแบบขอคืนส่วนที่เกิน ดูภาษีขายบ้านญี่ปุ่น
ไทย: ภาษีส่วนใหญ่คิดจากราคา ไม่ใช่กำไร ถ้าขายภายใน 5 ปีนับแต่ได้มา เสียภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 (ร้อยละ 3 + ภาษีท้องถิ่นร้อยละ 10 ของภาษีนั้น) ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า (เว้นแต่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) ถ้าไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เสียอากรแสตมป์แทน และบุคคลธรรมดาเสียภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง (กรมสรรพากร)
เรื่องอื่นที่ต่างกัน
- ราคาซื้อขายจริง: ญี่ปุ่นเปิดเผยราคาซื้อขายจริงรายไตรมาส (กระทรวงที่ดินฯ MLIT) เราใช้ข้อมูลนี้ทำหน้าราคา: ราคาบ้านที่ญี่ปุ่น · ราคาคอนโดโตเกียว · ราคาคอนโดโอซาก้า
- ราคาลดตามอายุอาคาร: ในญี่ปุ่นอาคารเก่าลงราคามักลดตามอายุ (Why Japanese houses depreciate ภาษาอังกฤษ)
- สินเชื่อ: คนไทยที่อยู่ในไทยกู้ธนาคารญี่ปุ่นได้ยาก ส่วนใหญ่ซื้อเงินสด (คนไทยกู้ซื้อคอนโดญี่ปุ่นได้ไหม)
- โอนเงินและภาษีไทย: การโอนเงินจากไทยไปซื้ออสังหาฯ ต่างประเทศต้องทำตามเกณฑ์ ธปท. (การโอนเงินซื้อบ้านญี่ปุ่น) และค่าเช่าหรือกำไรจากญี่ปุ่นที่นำเข้าไทยอาจต้องเสียภาษีไทยด้วย (ภาษีเงินได้จากต่างประเทศ)
- ค่าเงิน: ราคาในญี่ปุ่นเป็นเยน มูลค่าเป็นบาทขึ้นลงตามอัตราแลกเปลี่ยน
คำถามที่พบบ่อย
ซื้อคอนโดญี่ปุ่นหรือไทยดีกว่า?
ไม่มีคำตอบเดียว เราไม่ตัดสินว่าที่ไหนดีกว่า สิ่งที่ต่างแน่ ๆ คือ ในไทยต่างชาติติดโควตา 49% และโดยหลักถือที่ดินไม่ได้ ในญี่ปุ่นซื้อได้ทุกประเภทเป็นกรรมสิทธิ์ถาวร แต่ค่าใช้จ่ายตอนซื้อ (มักประมาณ 5–10%) และภาษีรายปีสูงกว่า ภาษีตอนขายในญี่ปุ่นคิดจากกำไร ในไทยคิดจากราคา (ดูตาราง)
ซื้อบ้านญี่ปุ่นคุ้มกว่าไทยไหม?
ขึ้นกับทรัพย์ ราคาซื้อ ค่าเช่าจริง ค่าส่วนกลาง ภาษี และค่าเงิน เราไม่รับรองผลตอบแทน ดูราคาซื้อขายจริงจากรัฐบาลญี่ปุ่นได้ที่ราคาบ้านที่ญี่ปุ่น และค่าใช้จ่ายที่ค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น
ญี่ปุ่นมีโควตาต่างชาติ 49% แบบไทยไหม?
ไม่มี ญี่ปุ่นไม่จำกัดสัดส่วนเจ้าของต่างชาติในอาคาร และไม่จำกัดการซื้อที่ดินตามสัญชาติ (มีกฎหมายที่ดินสำคัญรอบฐานทัพ ซึ่งใช้กับทุกสัญชาติ)
คนไทยซื้อที่ดินในญี่ปุ่นได้ แต่ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยไม่ได้ ใช่ไหม?
ใช่ ในญี่ปุ่นคนไทยซื้อที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ได้เหมือนคนญี่ปุ่น ในไทยคนต่างด้าวโดยหลักถือที่ดินไม่ได้ ยกเว้นกรณีแคบ ๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เช่น มาตรา 93 (มรดก) และมาตรา 96 ทวิ (ลงทุน 40 ล้านบาท ไม่เกิน 1 ไร่ ต้องได้รับอนุญาต)
ภาษีขายคอนโดญี่ปุ่นกับไทยต่างกันอย่างไร?
ญี่ปุ่นคิดจากกำไร (15.315% ถ้าถือเกิน 5 ปี, 30.63% ถ้าไม่เกิน) และผู้ซื้อหัก 10.21% ไว้ก่อนถ้าผู้ขายไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น ไทยคิดจากราคา เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าขายภายใน 5 ปี
คุณขายคอนโดหรือแนะนำว่าควรซื้อที่ไหนไหม?
ไม่ เราไม่ใช่นายหน้าและไม่ให้คำแนะนำการลงทุน ถ้าต้องการคุยกับนายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาต กรอกแบบฟอร์มด้านล่าง
กำลังเทียบคอนโดญี่ปุ่นกับไทยอยู่?
เราแนะนำนายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตซึ่งดูแลผู้ซื้อจากต่างประเทศ และนักบัญชีภาษีที่รับเป็นผู้จัดการภาษี เราไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และไม่ให้คำแนะนำภาษี เราไม่ประเมิน แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ และไม่เก็บเงินคุณ นายหน้าอาจจ่ายค่าแนะนำให้เรา
แหล่งอ้างอิง
- กรมที่ดิน: พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง (มาตรา 19, 19 ทวิ): dol.go.th (PDF) (ตรวจ 21 ต.ค. 2026)
- กรมที่ดิน: ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร (ค่าจดทะเบียนร้อยละ 2, ภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3): dol.go.th (หน้าปรับปรุง 3 พ.ย. 2025, ตรวจ 21 ต.ค. 2026)
- กรมที่ดิน: คนต่างด้าวขอซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัยตามมาตรา 96 ทวิ: คู่มือสำหรับประชาชน (ตรวจ 21 ต.ค. 2026)
- กรมสรรพากร: การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์: rd.go.th (ตรวจ 21 ต.ค. 2026)
- กระทรวงการคลังญี่ปุ่น: รายงานการได้มาซึ่งอสังหาฯ ของผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ (FEFTA): mof.go.jp
- กรมสรรพากรญี่ปุ่น (NTA) หัก 10.21% เมื่อซื้อจากผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่: No.2879
- ตัวเลขฝั่งญี่ปุ่น (ค่าใช้จ่าย ภาษีรายปี ภาษีขาย) พร้อมแหล่งทางการครบ: ค่าใช้จ่ายซื้อคอนโดญี่ปุ่น · ภาษีอสังหาญี่ปุ่น · ภาษีขายบ้านญี่ปุ่น
ตรวจสอบล่าสุด: 21 ตุลาคม 2026 กฎและอัตราตรวจกับหน้าทางการที่ลิงก์ไว้ในวันนั้น อาจเปลี่ยนได้ ตรวจสอบกับผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี การเงิน หรือการลงทุน และไม่ได้บอกว่าประเทศใดดีกว่า Japan House Prices ไม่ใช่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (宅地建物取引業者) ไม่ประเมิน แนะนำ หรือเจรจาทรัพย์ใด ๆ หากคุณขอให้แนะนำ นายหน้าญี่ปุ่นที่มีใบอนุญาตเป็นผู้ดำเนินการทั้งหมด เราอาจได้รับค่าแนะนำจากนายหน้า คุณไม่ต้องจ่ายอะไรให้เรา