結論先講（2025年12月）
- 公寓在歷史高檔附近。2025年12月全國中古公寓指數 221.2，比一年前+8.4%；東京都 230.9（+9.8%）。
- 獨棟與土地漲得少。全國獨棟 120.5（+3.0%）、住宅用地 118.2（+1.9%）。大城市以外，很多獨棟會隨屋齡貶值。
- 東京都心5區2025年中古公寓成交中位數 9,150萬日圓（約新台幣1,856萬元）、每坪約110.4萬元/坪，2021年起每㎡+48%（東京房價）。
- 外國人可以買，條件與日本人相同；2026年的制度變動見 外國人買地・買房規定追蹤。
國土交通省於2026年9月28日公告，因計算程式問題，2026年1月以後的指數延後發布；2025年12月仍是最新的官方數字。下次發布後本頁會更新。
官方房價指數：國土交通省 不動產價格指數（住宅），2025年12月
日本國土交通省每月依實際成交編製「不動產價格指數（住宅）」，2010年平均＝100，是日本最接近官方房價指數的資料。下表是未季節調整的指數與年增率；最近的月份是速報值。
| 地區 | 住宅綜合 | 中古公寓 | 獨棟 | 住宅用地 |
|---|---|---|---|---|
| 全國 | 145.1 +5.2% 年增率 | 221.2 +8.4% 年增率 | 120.5 +3.0% 年增率 | 118.2 +1.9% 年增率 |
| 東京都 | 179.9 +8.1% 年增率 | 230.9 +9.8% 年增率 | 133.6 -1.2% 年增率 | 144.3 +0.8% 年增率 |
| 大阪府 | 157.4 +8.3% 年增率 | 231.6 +12.9% 年增率 | 123.4 +10.3% 年增率 | 132.0 -4.9% 年增率 |
| 愛知縣（名古屋） | 123.7 +1.9% 年增率 | 191.8 +1.0% 年增率 | 114.3 +2.5% 年增率 | 105.0 -0.4% 年增率 |
指數反映品質調整後的價格水準變化，不是某個物件的價格。最新發布：2026-03-31（令和７年12月・第４四半期分）。
日本房價走勢：2009〜2025年（官方指數的年平均）
同一個國土交通省指數，把每年12個月平均（2010年＝100）。公寓從2013年起一路上升，獨棟與住宅用地到2020年都在100上下，2021年後才明顯上漲。2025年的數字含速報值。
| 年 | 全國中古公寓 | 全國獨棟 | 全國住宅用地 | 東京都中古公寓 | 大阪府中古公寓 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | 95.4 | 99.2 | 100.8 | 95.8 | 97.8 |
| 2010 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 | 100.0 |
| 2011 | 102.3 | 99.7 | 98.6 | 100.4 | 101.8 |
| 2012 | 102.6 | 98.4 | 97.4 | 99.6 | 102.3 |
| 2013 | 106.8 | 99.5 | 97.5 | 103.5 | 105.7 |
| 2014 | 113.1 | 99.6 | 96.8 | 112.0 | 112.9 |
| 2015 | 121.0 | 100.0 | 97.7 | 121.7 | 119.2 |
| 2016 | 128.8 | 100.8 | 97.6 | 130.2 | 128.4 |
| 2017 | 135.6 | 101.7 | 100.0 | 136.9 | 136.8 |
| 2018 | 141.5 | 102.4 | 101.5 | 141.4 | 146.0 |
| 2019 | 147.6 | 102.9 | 101.0 | 147.0 | 151.6 |
| 2020 | 153.4 | 101.4 | 99.8 | 153.3 | 158.0 |
| 2021 | 165.1 | 106.7 | 103.9 | 164.9 | 168.5 |
| 2022 | 182.0 | 115.1 | 109.5 | 179.6 | 183.3 |
| 2023 | 191.4 | 117.0 | 112.9 | 189.2 | 190.0 |
| 2024 | 202.5 | 117.4 | 115.9 | 205.2 | 201.7 |
| 2025 | 217.8 | 120.3 | 118.7 | 227.4 | 216.7 |
指數是價格水準的變化，不是報酬率，也不代表未來。各城市實際的成交價看下一節；東京的月度新成屋價格看 東京房價走勢，為什麼獨棟會隨屋齡變便宜看 Why Japanese houses depreciate (English)。
各城市的成交行情（新台幣・坪）
以下每一頁都用國土交通省「不動產情報圖書館」正式下載的成交資料，由本站計算中位數，並換算新台幣與每坪單價（1坪＝3.30579㎡）。
| 城市 | 重點數字 | |
|---|---|---|
| 東京（都心5區） 中古公寓・獨棟。成約價格 2021〜 | 110.4萬元/坪 都心5區中古公寓 每坪單價中位數（2025） | 新台幣1,856萬元 成交總價中位數（2025） · 9,150萬日圓 · 5,540筆 |
| 東京豪宅 1億日圓以上的成交，每月更新 | 2,552筆 2025年 1億日圓以上的成交 | 1.60億日圓 總價中位數 · 新台幣3,245萬元 |
| 東京房價走勢 新成屋・新建案與中古屋，每月更新 | 新台幣89.0萬/坪 東京23區 中古屋成交單價 | +28.4% 首都圈 開價 對比去年 · 成交價 -3.8% |
| 福岡 福岡市7區・大濠公園・天神・博多 | 28.2萬元/坪 福岡市中古公寓 每坪單價中位數（2025） | 新台幣548萬元 成交總價中位數（2025） · 2,700萬日圓 · 約70㎡（21.2坪）· 2,739筆 |
| 札幌 札幌市10區・中央區・圓山 | 16.3萬元/坪 札幌市10區 中古公寓 每坪（2025） | 22.5萬元/坪 中央區 中古公寓 每坪（2025） · 33.5萬日圓/㎡ · 比2024年+5.5% · 914筆 |
| 熊本 台積電（JASM）周邊：菊陽・大津・合志 | 新台幣568萬元 3町 獨棟 總價（2025，成約） | 3.2萬元/坪 3町 住宅用土地 每坪（2025，問卷） · 4.8萬日圓/㎡ · 100–500㎡的103筆 |
| 千歲・惠庭 Rapidus 半導體工廠周邊 | 見該頁 |
大阪・京都・滑雪度假區（二世谷・白馬等）目前只有英文版：Japan house prices (English)。
地價・風險・工具
常見問題
日本房價現在是漲還是跌？
依日本國土交通省的不動產價格指數（2010年平均＝100），2025年12月全國中古公寓指數 221.2（年增+8.4%），獨棟 120.5（+3.0%），住宅用地 118.2（+1.9%）。公寓漲幅遠大於獨棟與土地；東京都的中古公寓指數 230.9（+9.8%）。
東京房價一坪多少台幣？
2025年東京都心5區（千代田・中央・港・新宿・澀谷）中古公寓的成交中位數 9,150萬日圓（約新台幣1,856萬元），每坪約110.4萬元/坪；2021年起每㎡+48%。詳細見本站的東京房價頁。
日本房價這十幾年漲了多少？
國土交通省不動產價格指數的年平均：全國中古公寓 2012年 102.6 → 2025年 217.8（約2.12倍），已連續16年上升；同期全國獨棟 120.3、住宅用地 118.7，漲幅遠小於公寓。東京都中古公寓 2025年 227.4。
日本房價會崩盤嗎？
本站不預測房價。能確認的是官方指數的紀錄：2008年金融海嘯後，全國中古公寓指數在2009年降到年平均95.4，之後回升；2010年起公寓與獨棟・土地的走勢分開。買房前請用實際成交價判斷，並把利率、匯率、屋齡造成的貶值一起考慮。
為什麼官方房價指數停在2025年12月？
國土交通省於2026年9月28日公告，因計算程式出現問題，2026年1月以後的不動產價格指數延後發布，新的發布日未定（國土交通省網站，2026年10月16日確認）。所以目前最新的官方數字仍是2025年12月（2026年3月31日發布）。
這些數字從哪裡來？
房價指數：日本國土交通省「不動產價格指數（住宅）」。各城市行情：國土交通省「不動產情報圖書館」正式下載的成交資料，由本站計算中位數並換算新台幣與坪。都不是不動產公司的開價或估價。
外國人可以在日本買房嗎？
可以。日本目前沒有限制外國人購買住宅或土地，也不需要居留簽證，持有方式與日本人相同（永久產權）。2026年的制度變動（登記時申報國籍等）請看本站的外國人買地・買房規定追蹤。
想在日本買房？請熟悉海外買家的日本持照仲介協助
本站不介紹、不推薦個別物件，也不代為議價。請告訴我們想買的區域與預算，我們會介紹可用中文溝通、熟悉外國買家的日本持照不動產仲介（宅地建物取引業者）。本站不是不動產仲介。買方不需支付本站任何費用（仲介可能支付本站介紹費）。
資料來源
- 房價指數：日本國土交通省「不動產價格指數（住宅）」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html（Excel：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001473668.xlsx），2010年平均＝100，最新發布 2026-03-31（令和７年12月・第４四半期分）。
出典：「不動産価格指数」（国土交通省）を加工して作成 - 各城市行情：日本國土交通省「不動產情報圖書館」（reinfolib.mlit.go.jp）正式下載的成交資料，取得日與期間見各頁。中位數與換算由本站計算。
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 - 匯率：美國聯準會 H.10（FRED：DEXTAUS・DEXJPUS，2026-09-18，1日圓≈新台幣0.2028元）。新台幣只是參考。
本頁不是不動產估價，也不是投資建議。過去的成交價與指數不代表未來價格。本站不是不動產仲介（不是日本的宅地建物取引業者），只介紹持有日本宅建業執照的業者；仲介可能支付本站介紹費，買方不需支付本站任何費用。最後查核：2026/10/7。