日本物管費多少？公寓的管理費與修繕積立金，每月平均約2.5萬日圓

結論先講

• 日本的「物管費」分兩筆。管理費（日常管理）＋修繕積立金（將來大修的儲備）。兩筆都是業主每月繳給管理組合，不管自住、出租還是空著都要繳。
• 全國平均（國土交通省「令和5年度マンション總合調查」）：每戶每月管理費 11,503日圓、修繕積立金 13,054日圓，合計 24,557日圓（約新台幣5,094元・港幣1,228元）。這是不含停車場收入挹注的「業主自己繳」的部分。
• 修繕積立金的合理範圍：國交省指引的目安是每㎡每月約 252〜338日圓（依樓層與規模）。70㎡的公寓＝每月約17,640〜23,660日圓。現在繳得比這低很多，代表將來很可能要漲。
• 會漲的比例很高：採「先低後高」分段調漲的大樓有 47.1%；積立金比計畫不足的大樓有 36.6%，其中不足超過20%的有 11.7%。
• 買之前一定要看「重要事項調查報告書」和「長期修繕計畫」，確認積立金餘額、未來調漲時程、有沒有人欠繳。

全國平均：管理費與修繕積立金各多少？

國土交通省每5年調查一次全國的公寓管理組合。最新是令和5年度（2023年度）調查，2024年6月公布。金額是「每戶每月」。有些大樓會把停車場的收入撥進管理費或修繕積立金，所以官方分成「含停車場收入挹注」與「不含」兩種；業主實際自己繳的，接近「不含」的數字。

• 單棟型與團地型（多棟同一管理組合）：管理費（不含挹注）單棟型11,580日圓（上次調查10,970日圓）、團地型10,394日圓；修繕積立金（不含挹注）單棟型13,041日圓、團地型12,923日圓。
• 戶數越多，管理費越低：國交省指出，含挹注的管理費總額「總戶數規模越大越低」。小型大樓的分攤比較重。
• 這是全國平均，不分地區與面積。同一棟大樓裡，通常按專有面積（持分）分攤，所以大戶型繳得多。

想知道東京各區的房價本身，請看東京房價（各區每坪新台幣）；買房時一次付的稅費，請看日本買房稅金與持有成本。

修繕積立金繳多少才合理？國交省的每㎡目安

國土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月修訂）用366個長期修繕計畫的實例，算出「整個計畫期間平均每月每㎡要存多少」的目安（不含機械式停車場）。下表的「範圍」是中間三分之二的實例落在的區間。

• 70㎡的換算＝平均值×70㎡（例：338×70＝23,660日圓，約新台幣4,908元・港幣1,183元）。這是整個計畫期間的平均，不是第一年的金額。
• 塔樓（20層以上）需要特殊鷹架、公共部分比例高，所以修繕費偏高；小型大樓規模小，每㎡也偏高。
• 有機械式停車場的大樓，官方指引另外加算停車設備的修繕費。
• 用法：把你看的物件「現在每月積立金 ÷ 專有面積」，和上表比。遠低於範圍下限的物件，將來調漲或要一次補繳的可能性高。

為什麼日本的物管費會漲？

• 分段調漲（段階増額積立方式）：新建案常把初期積立金壓低、之後分段調高，讓月付看起來便宜。2023年度調查，現在採分段調漲的大樓 47.1%，每月固定金額（均等積立方式）的 40.5%；越新的大樓越多採分段調漲。
• 國交省的上限：指引要求分段調漲時，初期金額至少是「均等積立時金額」的 0.6倍、最後不超過 1.1倍。例：均等時每月23,660日圓的物件，初期至少約14,196日圓、最後不超過約26,026日圓。初期比0.6倍還低，就是不合指引的低價起步。
• 積立金不足：按長期修繕計畫，現在的積立額比計畫不足的大樓有 36.6%，不足超過20%的有 11.7%。不足的部分，將來會以調漲或大修時一次收取（一時金）補上。
• 長期修繕計畫的品質變好：用30年以上長期修繕計畫的大樓 72.7%（上次60.0%）；最近5年新建、按30年以上計畫訂積立金的 75.3%（上次43.3%）。計畫算得越實在，越可能顯示「現在繳太少」。
• 欠繳：有住戶欠繳管理費・修繕積立金3個月以上的大樓有 30.1%。欠繳多的大樓，大修資金更吃緊。

修繕積立金會直接影響出租的實收。估算出租後每月實拿多少，可用民宿代管淨收入試算（可填每月支出）；更多買房前要想清楚的地方，見日本買房要三思：管理費・修繕積立金會漲。

買前要看的文件

• 重要事項調查報告書：管理公司出的文件，寫著現在的管理費・修繕積立金、積立金餘額、欠繳情況、已決定的調漲、預定的大修。請仲介在簽約前拿給你。
• 長期修繕計畫：看計畫期間有沒有30年以上、上次是什麼時候重新檢討（國交省調查中63.2%的大樓「約每5年檢討一次」）、未來每年要存多少。
• 管理組合總會的議事錄：最近一兩年有沒有討論調漲、一時金、大修延期。
• 重要事項說明（重説）：簽約前仲介依法必須說明，管理費等的金額與欠繳也在其中。看不懂的地方，請仲介用中文說明。
• 大修（外牆、屋頂防水等）通常每十幾年一次；國交省調查中，大修實施過的項目以外牆塗裝（87.1%）、屋頂防水（75.0%）最多。剛做完大修、積立金餘額充足的物件，短期內追加負擔的風險較低。

海外屋主要注意

• 每月要能付款：管理費等通常按月由管理公司收取。付款方式依管理公司而定，買之前先問清楚是否需要日本的銀行帳戶、能不能從海外付款。
• 出租時也是屋主付：一般出租時，管理費・修繕積立金由屋主負擔，不會轉給房客，計算租金報酬時要先扣掉。
• 收信與通知：總會通知、調漲通知都是日文、寄到登記地址。不住日本的人，可委託管理公司或代管公司代收，並同時處理固定資產稅的納稅管理人（見2026 海外屋主待辦清單）。
• 欠繳會跟著房子：前屋主欠的管理費等，管理組合可以向買方（新業主）請求（區分所有法第8條）。簽約前用重要事項調查報告書確認「欠繳0」。

常見問題

資料來源

1. 國土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」概要編（2024年6月公布；管理費・修繕積立金・積立方式・不足・欠繳・長期修繕計畫）：mlit.go.jp PDF、新聞稿：mlit.go.jp
2. 國土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2011年4月，2024年6月修訂；每㎡目安、分段調漲0.6倍・1.1倍）：mlit.go.jp PDF
3. 建物の区分所有等に関する法律 第8條（特定承繼人的責任）：e-Gov 法令檢索
4. 匯率：美國聯準會 H.10（FRED：DEXJPUS・DEXTAUS・DEXHKUS，2026-10-23，1日圓≈新台幣0.2074元・港幣0.0500元）。僅供參考，實際以銀行牌價為準。