한눈에 보기
2025년 일본에서 실제로 거래된 중고 맨션의 중앙 가격은 도쿄 도심 5구가 9,150만엔(≈7.7억원, ㎡당 ¥1,647,059), 오사카 중심 4구가 5,100만엔(≈4.3억원), 삿포로시가 2,000만엔(≈1.7억원)입니다. 같은 "일본 집값"이라도 도시에 따라 몇 배 차이가 납니다. 전국 맨션 가격지수는 2025년 12월 221.2(2010년=100)로 전년보다 +8.4%입니다.
도시별 실거래 중앙값 (2025년)
| 도시 | 유형 | 중앙 거래가 | ㎡당 중앙값 | 평당 (원화) | 건수 | 상세 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도쿄 도심 5구 東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷） | 중고 맨션 | 9,150만엔 ≈ 7.7억원 | ¥1,647,059 전용면적 기준 | 4,581만원/평 | 5,540 | 자세히 |
| 단독주택(토지 포함) | 1.10억엔 ≈ 9.3억원 | ¥1,652,174 토지면적 기준 | — | 175 | 자세히 | |
| 오사카 중심 4구 大阪市 北・中央・西・浪速区 | 중고 맨션 | 5,100만엔 ≈ 4.3억원 | ¥833,333 전용면적 기준 | 2,318만원/평 | 2,469 | 자세히 |
| 단독주택(토지 포함) | 4,800만엔 ≈ 4.0억원 | ¥725,000 토지면적 기준 | — | 39 | 자세히 | |
| 교토 중심 4구 京都市 上京・中京・下京・東山区 | 중고 맨션 | 3,800만엔 ≈ 3.2억원 | ¥633,333 전용면적 기준 | 1,761만원/평 | 781 | English |
| 단독주택(토지 포함) | 3,500만엔 ≈ 2.9억원 | ¥475,304 토지면적 기준 | — | 288 | English | |
| 후쿠오카시 福岡市（7区） | 중고 맨션 | 2,700만엔 ≈ 2.3억원 | ¥421,053 전용면적 기준 | 1,171만원/평 | 2,739 | 자세히 |
| 삿포로시 札幌市（10区） | 중고 맨션 | 2,000만엔 ≈ 1.7억원 | ¥242,857 전용면적 기준 | 675만원/평 | 2,709 | 자세히 |
| 단독주택(토지 포함) | 2,500만엔 ≈ 2.1억원 | ¥125,000 토지면적 기준 | — | 1,797 | 자세히 | |
| 나하시 (오키나와) 那覇市 | 중고 맨션 | 3,500만엔 ≈ 2.9억원 | ¥475,000 전용면적 기준 | 1,321만원/평 | 187 | English |
| 단독주택(토지 포함) | 4,500만엔 ≈ 3.8억원 | ¥348,571 토지면적 기준 | — | 31 | English |
국토교통성 성약가격(중개업자가 보고한 실제 성약가격)만 사용했고 매수자 설문(取引価格・アンケート)과 섞지 않았습니다. 건수 30건 미만인 유형은 뺐습니다. 맨션은 전용면적, 단독주택은 토지면적 기준 ㎡당 가격입니다. 신축 분양 맨션은 포함되지 않습니다. 원화는 오늘 환율 하나로 환산했습니다. 1평 = 3.3058㎡.
일본 집값 추이: 부동산가격지수
국토교통성 부동산가격지수(주택, 2010년 평균=100)의 최신 월 값입니다. 맨션은 2010년보다 두 배 이상 올랐지만, 단독주택·주택지는 훨씬 완만합니다. 1980년대 버블 이후의 장기 흐름은 아래 일본 부동산 버블 그래프에 정리했습니다.
| 지역 | 유형 | 지수 (2025-12) | 전년 같은 달 대비 |
|---|---|---|---|
| 전국 | 맨션(구분소유) | 221.2 | +8.4% |
| 전국 | 단독주택 | 120.5 | +3.0% |
| 전국 | 주택지 | 118.2 | +1.9% |
| 도쿄도 | 맨션(구분소유) | 230.9 | +9.8% |
| 도쿄도 | 단독주택 | 133.6 | -1.2% |
| 도쿄도 | 주택지 | 144.3 | +0.8% |
| 오사카부 | 맨션(구분소유) | 231.6 | +12.9% |
| 오사카부 | 단독주택 | 123.4 | +10.3% |
| 오사카부 | 주택지 | 132.0 | -4.9% |
2026-03-31에 공표된 「令和７年12月・第４四半期分」가 최신이며 속보치(速報値)입니다. 국토교통성은 2026년 9월 28일, 산출 프로그램 문제로 2026년 1월분 이후의 공표를 연기한다고 알렸습니다(2026년 10월 14일 확인).
일본 부동산 버블 그래프: 1983~2026년 땅값으로 본 40년
‘일본 부동산 버블’은 보통 1980년대 후반의 급등과 1990년대 초 이후의 폭락을 말합니다. 아래는 국토교통성 지가공시(地価公示, 매년 1월 1일 기준) 가운데 1983~2026년 매년 가격이 있는 같은 지점만 골라 구한 주택지 ㎡당 중앙값입니다(도쿄 23구 89지점, 오사카시 27지점). 지점이 바뀌어 생기는 착시가 없습니다.
| 구간 | 기간 | 도쿄 23구 주택지 (㎡당) | 변화 | 배경 (일반적으로 알려진 것) |
|---|---|---|---|---|
| ① 버블 상승 | 1983→1988년 | 30.0만엔 → 83.0만엔 | 2.8배 | 저금리와 ‘땅값은 떨어지지 않는다’는 믿음 |
| ② 버블 붕괴·장기 하락 | 1988→2005년 | 83.0만엔 → 34.5만엔 | -58% | 1990년 부동산 대출 총량규제 이후 17년 연속 하락 |
| ③ 소폭 반등과 리먼 쇼크 | 2005→2008→2012년 | 34.5만엔 → 40.4만엔 → 34.2만엔 | +17% / -15% | 도심 재개발로 소폭 상승 후 2008년 금융위기로 재하락 |
| ④ 저금리 속 회복 | 2012→2026년 | 34.2만엔 → 51.8만엔 | +51% | 초저금리·엔저·해외 수요, 맨션이 가장 크게 상승 |
정점은 도쿄 23구 1988년, 오사카시 1991년입니다. 도쿄 23구 주택지는 1988년 정점에서 2005년까지 -58%, 오사카시는 1991년에서 2014년까지 -72% 내렸습니다. 2026년 도쿄 23구는 2012년 바닥의 1.5배까지 올랐지만 아직 정점보다 약 38% 낮습니다.
반면 맨션은 흐름이 다릅니다. 전국 맨션 가격지수(2010년=100, 연평균)는 자료가 시작되는 2008년 99.3에서 2025년 217.8로 올랐습니다. ‘일본 집값 폭락’은 1990년대 땅값의 이야기이고, 최근 10여 년의 도시 맨션 가격과는 다릅니다.
연도별 표: 지가공시(같은 지점 중앙값)와 전국 맨션 가격지수
| 연도 | 도쿄 23구 주택지 (㎡당) | 오사카시 주택지 (㎡당) | 전국 맨션 지수 (2010=100) |
|---|---|---|---|
| 1983 | 30.0만엔 | 22.1만엔 | — |
| 1986 | 31.6만엔 | 24.9만엔 | — |
| 1988 | 83.0만엔 | 38.9만엔 | — |
| 1995 | 48.6만엔 | 42.3만엔 | — |
| 2000 | 39.3만엔 | 33.0만엔 | — |
| 2005 | 34.5만엔 | 24.5만엔 | — |
| 2008 | 40.4만엔 | 25.6만엔 | 99.3 |
| 2012 | 34.2만엔 | 22.5만엔 | 102.6 |
| 2015 | 35.0만엔 | 22.1만엔 | 121.0 |
| 2020 | 42.0만엔 | 22.2만엔 | 153.4 |
| 2024 | 45.4만엔 | 22.9만엔 | 202.5 |
| 2025 | 48.5만엔 | 24.4만엔 | 217.8 |
| 2026 | 51.8만엔 | 25.9만엔 | — |
지가공시는 건물이 없는 땅의 평가액이고 거래가격이 아닙니다. 맨션 지수는 2008년부터만 있습니다(연평균은 6개월 이상 있는 해만). 과거의 흐름은 앞으로의 가격을 예측하지 않습니다. 영어판 장기 차트: Tokyo price history, 중국어판: 日本房价走势图. 2026년 지가는 일본 지가 2026.
서울과 비교하면
도쿄 도심 5구 중고 맨션의 ㎡당 중앙값 ¥1,647,059은 전용 평당 약 4,581만원/평입니다. 같은 기준으로 서울 아파트 실거래가와 맞춘 비교는 서울 vs 도쿄 아파트 가격, 도쿄 구별 상세는 도쿄 구별 시세에 있습니다.
사기 전에 알아둘 것
- 외국인도 소유권을 취득할 수 있지만 집을 사도 비자는 나오지 않습니다(경영관리비자와 부동산). 절차는 한국인 일본 부동산 구입 가이드.
- 비거주자 대출은 선택지가 좁습니다: 한국인 일본 주택 대출.
- 지진·침수 위험은 지역별로 다릅니다: 일본 지역별 지진 위험. 빈집(아키야)은 일본 빈집 가이드.
- 팔 때 받을 금액은 매각 실수령액 계산기로 미리 계산할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
일본 집값은 얼마인가요?
2025년 실제 성약된 중고 맨션의 중앙 가격은 도쿄 도심 5구 9,150만엔(≈7.7억원), 오사카 중심 4구 5,100만엔(≈4.3억원), 삿포로시 2,000만엔(≈1.7억원)입니다. 도시와 지역에 따라 몇 배씩 차이가 납니다. 일본 국토교통성 성약가격 자료 기준입니다.
일본 집값은 오르고 있나요?
국토교통성 부동산가격지수(2010년=100)에서 전국 맨션은 2025년 12월 221.2로 전년 같은 달보다 +8.4%입니다. 2025년 12월분이 최신이며, 이후 분은 국토교통성이 공표를 연기했습니다(2026년 10월 14일 확인). 과거 상승이 앞으로의 상승을 뜻하지는 않습니다.
일본 부동산 버블 때 집값은 얼마나 떨어졌나요?
국토교통성 지가공시의 같은 지점 중앙값으로 보면, 도쿄 23구 주택지는 1988년 정점에서 2005년까지 -58%, 오사카시는 1991년에서 2014년까지 -72%입니다. 2026년 도쿄 23구는 아직 정점보다 약 38% 낮습니다.
일본 부동산 폭락 시기는 언제였나요?
땅값 기준으로 도쿄 23구는 1988년에 정점을 찍은 뒤 2005년까지 17년 연속 내렸고, 2008년 금융위기 뒤 2012년에 다시 바닥을 찍었습니다. 1990년 부동산 대출 총량규제가 하락의 계기로 알려져 있습니다.
도쿄 집값과 서울 집값은 어느 쪽이 비싼가요?
같은 기준으로 맞춘 비교는 서울 vs 도쿄 아파트 가격에 정리했습니다. 일본 쪽은 국토교통성 성약가격, 한국 쪽은 국토교통부 실거래가 자료입니다.
한국인도 일본 집을 살 수 있나요?
네. 일본은 매수자의 국적·거주지에 제한이 없고 외국인도 토지·건물의 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만 집을 사도 비자는 나오지 않고, 비거주자는 대출이 어렵습니다. 한국인 일본 부동산 구입 가이드를 참고하세요.
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자료 출처
- 거래가격: 일본 국토교통성 부동산정보라이브러리(不動産情報ライブラリ) 성약가격정보(成約価格情報) 2025년분, 공식 CSV를 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/에서 내려받아(2026-09-29, 나하 2026-10-08) Japan House Prices가 직접 중앙값을 계산했습니다. 국토교통성이 공표·보증한 수치가 아닙니다.
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）のデータを加工して作成 - 가격지수: 국토교통성 「不動産価格指数（住宅）」 mlit.go.jp (2026-03-31 공표분, 공표 연기 공지 2026-10-14 확인)
「不動産価格指数」（国土交通省）を加工して作成 - 환율: 유럽중앙은행(ECB) 유로 기준환율의 원/엔 교차환율, 2026-10-27 기준 100엔 = 841.3원 — ECB euro reference rates.
면책: 과거 거래가격과 지수는 미래 가격을 보장하지 않습니다. 이 페이지는 감정평가·매물 제안·투자 조언이 아닙니다. 저희는 부동산 중개업자가 아니며, 일본의 면허를 가진 중개업자를 소개합니다. 작성 2026-11-01.